一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律界定
(一)物業(yè)及住宅小區(qū)物業(yè)“物業(yè)”對(duì)應(yīng)的英文是“REAL ESTATE”或“REAL PROPERTY”，含義是：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國(guó)粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地，由以下四個(gè)部分構(gòu)成：(1)建筑物本體(2)附屬設(shè)備(3)公共設(shè)施(4)建筑地塊。《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。住宅小區(qū)物業(yè)系指一個(gè)住宅小區(qū)的房地產(chǎn)的總稱。首先以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的土地的四至為界，其次在該宗地上附著了可供所有權(quán)人或使用權(quán)人使用的各種房屋、設(shè)施、綠化等。住宅小區(qū)物業(yè)具有以下法律特點(diǎn)：
1.房屋所有權(quán)具有多業(yè)主。
2.土地具有共用性。
3.小區(qū)配套房屋產(chǎn)權(quán)具有模糊性。
(二)住宅小區(qū)物業(yè)管理及界定住宅小區(qū)物業(yè)管理，是對(duì)住宅小區(qū)作為房地產(chǎn)的物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘具有相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。所謂住宅小區(qū)物業(yè)的界定，是指如何區(qū)分A小區(qū)與B小區(qū)的邊界。中華人民共和國(guó)成立以來，我國(guó)對(duì)待房屋所有權(quán)和該房屋占用的土地使用權(quán)的一貫原則是，不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進(jìn)行地上建筑;地上建筑物、構(gòu)筑物、定著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，連同其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移;合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受國(guó)家法律保護(hù)。多年來，我國(guó)司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)都是按照這一原則，處理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬問題的。上述原則體現(xiàn)在相關(guān)憲法和法律條文中：中華人民共和國(guó)憲法第12條規(guī)定 “國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。” 中華人民共和國(guó)土地法第11條規(guī)定“土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”由于開發(fā)商不同，規(guī)劃不同，各個(gè)小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施的完善程度都各不相同。如果根據(jù)一定的評(píng)價(jià)指標(biāo)將住宅小區(qū)劃分為好、中、差的話，就會(huì)出現(xiàn)相鄰小區(qū)實(shí)際上處在不同居住環(huán)境等級(jí)中，不同小區(qū)的業(yè)主購(gòu)買房屋的價(jià)格也不同。一個(gè)小區(qū)的業(yè)主出高價(jià)買了住房和與之配套的設(shè)施、環(huán)境，讓他的小區(qū)與居住環(huán)境較差的小區(qū)并為一個(gè)“物業(yè)管理區(qū)域”，顯然他對(duì)配套設(shè)施、綠化、土地使用權(quán)的權(quán)利都會(huì)受到不同程度的侵害。所以，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)的法律界定，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，確定合適級(jí)別以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，以當(dāng)前中央提出的建立和諧社會(huì)為指導(dǎo)原則，把事情做細(xì)做好。鄭州中方園小區(qū)經(jīng)過11月8日事件使方圓物業(yè)退出后，原來的東西兩小區(qū)分別聘請(qǐng)不同的物業(yè)公司來服務(wù)，有利于競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量。
二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。所謂業(yè)主管理物業(yè)，就是業(yè)主通過某種手段、措施達(dá)到所要的服務(wù)質(zhì)量。一般來說，都是在業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會(huì)并聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司來具體管理，根據(jù)業(yè)主大會(huì)做出的決定行使一定的權(quán)限。
(一)現(xiàn)階段業(yè)主如何行使管理物業(yè)的權(quán)利
1.業(yè)主如何通過業(yè)主委員會(huì)管理物業(yè)《物權(quán)法》草案第77條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。”所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)(業(yè)主委員會(huì))。如何計(jì)算參加投票的業(yè)主投票權(quán)問題?《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計(jì)算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：(1)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算;(2)非住宅物業(yè)按建筑面積計(jì)算。確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會(huì)制定。
