別墅小區前期物業管理之我見
別墅小區的管理
其實別墅小區的管理和一般住宅的管理一樣都是物業管理，都是按照《物業服務合同》的約定，《物業管理條例》對小區進行管理、服務。
我們現在管理的別墅還是前期管理，按《福建省物業管理條例》第二十八條 前期物業服務事項主要包括以下內容：
一、 物業共用部位和物業共用設施設備的日常維修、養護和管理;
二、 物業管理區域內安全防范、日常環境衛生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理。
三、 物業的裝飾裝修管理;
四、 物業檔案管理。
我們也是按照法規、合同來管理的。所以我們日常管理中主要注意的事項如：
一、共用設施設備的日常維修、養護和管理：別墅一般沒有電梯，也沒有二次供水，所以日常的設備維修、養護上，對前期物業問題不是很大(設備設施都是新的)。但管理上我們要有心，如：別墅小區面積大，各水電表分布位置就有點遠，要管理好讓業主、開發商在最短的時間所要找的表位置，我是自己建立一個水表、電表位置分布表，以便我們員工在日常管理過程中，很快找到所要找的位置。平時要加強管理，防止人為的破壞。
二、綠化面積超大，養護困難：要督促開發商做好綠化水龍頭的合理布置，或建議設定旋轉噴水式澆水點。不然在我們的養護澆水過程中，就可能是因塑料水管子拉的太長，管子容易破損、漏水，造成水資料的極大浪費，同時也因此水公攤高了，業主就會認為我們沒有管理好，而拒交水公攤，甚至遷涉到管理費;水管的破損了還要更換，無形中增加我們物業的管理成本。
做好安全防范工作：因別墅業主不多，我們對內管理上嚴格管理、善待員工，避免了員工頻繁的流動，現在小區的業主我們基本上認識，平時加強巡查、詢問，給業主安全、安心的感覺。
三、別墅的裝飾裝修管理：在業主辦理裝修手續時，就要詳細告知業主裝修時的注意事項，同時要申明若大家都不按要求裝修，我們這別墅以后就象個難民營了，一點也體現不了高尚小區別墅的品味。平時在巡查過程中，要緊盯著外墻外觀是否被破壞、空調是安裝到指定的位置。而對衛生間、廚房的滲水問題就可以不象公寓那樣緊盯著啦，畢竟樓上樓下都是業主自己的。只是在交房、驗房時要注意，通過業主驗收時要業主簽字確認。
四、資料的收集與保存。入伙時要驗證業主身份證原件或代理人身份證原件，收集業主的身份證復印件，若是他們代理的，還要加收代理人身份證復印件，代理交房公證(委托)書、購房合同復印件(按揭合同復印件)、《業主公約》(業主簽名)、《業主資料登記表》、《交房驗收表》。“二書”(房產驗收合格書、房產質量保證書);
裝修過程要收集：《裝修申報表》、《裝修事項告知書》、《裝修許可證》、《裝修合同》、《裝修設計圖》、《裝修檢查記錄表》、《裝修押金退還審批表》。
《業主反饋問題整改表》
設備資料的交接表
鑰匙的管理：因我們還是前期物業管理，所以，開發商可能會同意把一些房子借給綠化工人、焊鐵欄桿的暫住，或借工程隊存放水泥等。售樓處也可能因帶顧客看房方便，向我們借鑰匙 ，這些都要經過開發商的同意，并做好相應的記錄。
物業為了方便開發商的統一整改，也會每套鑰匙抽一支，集中方便開門。這個過程一定要做好標記，還要時常盤點，若標簽丟了，應即時補上。
別墅小區前期的管理特點：
在物業行業競爭十分激烈的今天，物業企業只有靠用心服務，主動工作，專業、高效的服務來贏的業主的心，感動業主。
1、提高全員管理水平。因為別墅管理面積大，入住率不高，收費面積少，所以公司就希望我們能一人多崗，如電工是否能也是管理員?或管理員兼著財務。這樣就可以為公司省下管理費用、降低管理成本。認真學習公司管理制度，按公司制度來工作。做到人人都熟悉小區、設備分布情況，平時我們加強保安素質的訓練，爭取做到人人都是好馬，告知大家每周工作的重點。以便更好按合同要求、公司要求做好本職工作，感動業主。
2、細節的管理尤其突出。由于我們的別墅還處于前期物業管理小區建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節要求非常高。譬如在裝潢過程中，服務中心既要口頭說，墻上貼，還要現場盯。別讓他們不小心破壞了綠地，到他人別墅大小便;防止發生因業主裝潢損壞公共部位事件。
綠地鐵欄桿正在焊接，是否太粗糙，是否會刮傷業主?若是鐵欄桿堆放在業主家道路上久了，會生銹，造成大理石難以清理。如此都要馬上提醒工人注意，馬上反饋開發商叫工人整改，不然就會為我們以后的工作造成不必要的負擔。業主也會不滿意。
3、面對的是全體業主、開發商。前期物業管理現在重要的工作是交房，由于沒有成立業主委員會，我們在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑，平時我們積極的向開發商工程師或建筑商請教業主可能提出的問題。及時、正確解答處理屬于物業管理的問題，又要收集反饋屬于開發商答復處理的問題。我中心還做到每天服務中心都有人(雙休日輪流值班)，業主隨時來交房都有可以;售樓處無論幾點帶人來看房，我們都也熱心接待并給她們開房。工作過程中，我們不斷的努力學習，用心、全力以赴做好工作，確保有比較高的業主滿意率、讓開發商滿意。
4、各種資料的收集量大。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全，前期物業管理是各種資料大量形成的時期，服務中心要更好地開展物業管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業的構成明細、物業公用部位明細、物業公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統的圖紙資料、業主的入伙資料、業主裝飾裝修資料、業主反映物業存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。我們還要注意整理好各房源鎖匙，各類資料，以便業主還是開發須要之時，能以最快的速度提供。 晚上，我還會整理工作記錄，思想當天的工作情況或整理明天的工作思路，爭取明天更好的服務。
5、因國家已經停止了別墅開設，許多業主就把這別墅物業做為投資，所以當然就不想簡單的空置著，而別墅一般地處一般比較偏避，可租性不大，為了業主的利益、公司的利益，我們就在網上登小區出租信息，聯系周邊的工廠，做廣告。以此提高出租率。
