近期，市房管局組織了今年第三次市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務情況抽查。與以往不同，此次的抽查對象為低價位商品房等保障性住房小區(qū)。共暗訪天勤家園、怡居苑、星海花園等10個項目，其中崇川區(qū)5個，港閘區(qū)3個，開發(fā)區(qū)2個。
雖然同為住宅小區(qū)，但在物業(yè)管理這一層面上，由于低價位商品房主要用于拆遷安置，與其他商品房小區(qū)有著較大區(qū)別，物業(yè)管理水平明顯低下。事實表明，在拆遷安置小區(qū)推行規(guī)范的物業(yè)管理，難度較大，任重道遠。
從現(xiàn)場檢查情況來看，怡居苑、天勤家園少數(shù)幾個小區(qū)的綜合管理情況較好，隨機訪問的業(yè)主及社區(qū)居委會、地區(qū)民警等，均有比較滿意的反映。其他被查小區(qū)則存在較多問題，怡園新邸、金輝花園、五山花苑問題比較嚴重，綜合評分為不及格。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保障房小區(qū)的物業(yè)服務，目前主要有三種模式：一是完全由物業(yè)企業(yè)承擔，負責小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)、停車秩序、綠化保潔、設備保養(yǎng)等服務事項，并按照物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)費。這一模式因其收費標準和收費率偏低等因素的存在，服務往往不能到位。在早幾年交付的低價位商品房小區(qū)中，物業(yè)公司退出情況較多，目前仍有10多個小區(qū)由專業(yè)物業(yè)公司在實行物業(yè)管理。二是由社區(qū)居委會參與小區(qū)的物業(yè)管理，政府和業(yè)主共同承擔一部分物業(yè)服務費用。這種模式的缺點是注重小區(qū)的保安、保潔服務，而忽視房屋本體的維護。三是由業(yè)主委員會實行自治式管理，業(yè)主委員會直接雇請保安、保潔等人員，負責小區(qū)的日常管理事務，其物業(yè)費用由業(yè)主委員會直接收取和管理。
難點：觀念滯后
“由于物業(yè)收費及管理機制等方面存在一些問題，拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理普遍是個難題。”據(jù)市物業(yè)管理處有關人員介紹，保障房小區(qū)的物業(yè)費收繳率大多僅在百分之三十左右，而長期虧損又使物業(yè)公司難以維持正常運作，導致居民對物業(yè)服務不滿。
近年來，隨著城市建設的不斷推進，用于拆遷安置以及中低收入人群安居保障的小區(qū)數(shù)量越來越多。自去年以來，市區(qū)拆遷安置房就竣工交付160多萬平方米，安置家庭逾萬戶。受多種因素影響，這些安置小區(qū)不同程度地存在著物業(yè)收費率低、收費標準低、部分業(yè)主自律意識不強等問題，物業(yè)管理難度很大。
據(jù)分析，管理難點集中在開發(fā)建設遺留問題和住戶的物業(yè)意識薄弱上。個別開發(fā)企業(yè)對遺留問題能拖就拖，能省就省，工程完工后把問題甩給了物業(yè)，從而造成物業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛;其次是部分公建配套用房權屬不清，其經(jīng)營收益分配等問題存在矛盾。當安置戶從村民變?yōu)槭忻窈螅^念未能及時轉變，違規(guī)裝修、破壞綠化、種植農(nóng)副產(chǎn)品、養(yǎng)雞養(yǎng)狗等一系列問題頻頻出現(xiàn)，把汽車庫作為出租房使用，造成小區(qū)內(nèi)環(huán)境凌亂、人員混雜，給物業(yè)管理造成了困難。另一方面，安置戶對物業(yè)有償服務方式不理解，有的還有抵觸情緒，不愿交納物業(yè)服務費用。面對拒交物業(yè)服務費的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)往往束手無策。
破冰：屬地管理
安置小區(qū)沒有明確的管理主體，是物業(yè)難以順利實施的一個重要原因。針對這一現(xiàn)狀，《市政府關于進一步加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》中規(guī)定，低價位商品房等保障性住房暫不實行市場化物業(yè)管理，前期物業(yè)管理由街、鎮(zhèn)組織實施，并建立“造血”機制實行長效管理。
業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)范物業(yè)前期移交接管程序、加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管、實現(xiàn)屬地管理，是提升保障房小區(qū)管理水平的有效抓手。物業(yè)管理的事務較為瑣碎、集中，單靠房管部門協(xié)調(diào)、管理，顯然是不夠的。真正與小區(qū)居民日常接觸的社區(qū)居委會，最了解居民的需要，也能夠有針對性地解決當下小區(qū)管理中最棘手的問題。因此，應當建立由社區(qū)居委會牽頭，街道辦事處、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、駐社區(qū)相關單位共同參加的協(xié)商議事制度。以聯(lián)席會議的形式，定期研究小區(qū)內(nèi)的管理事項，實現(xiàn)資源共享，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關心的物業(yè)問題。
位于崇川區(qū)的五山公寓是2005年建成并交付使用的拆遷安置小區(qū)，2007年物業(yè)公司撤出時，環(huán)境衛(wèi)生和秩序一片混亂，建筑垃圾無人清理、保安保潔服務癱瘓、小區(qū)綠地無人維護。2008年以來，區(qū)政府將五山公寓列為工作試點，指導并幫助小區(qū)選舉成立了業(yè)主委員會，部分配套用房出租所得補貼小區(qū)維護費用，幼兒園承租方將租金交給狼山鎮(zhèn)街道，有了資金的保障，小區(qū)面貌發(fā)生了喜人變化。
以此為例，市房管局希望保障房小區(qū)屬地的街、鎮(zhèn)加強指導與監(jiān)督，健全“條塊結合，以塊為主”的體制，指導小區(qū)盡快籌備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，由業(yè)主選擇契合小區(qū)實際的管理模式，別再讓保障性小區(qū)的物業(yè)管理成為“燙手的山芋”。
