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絕大多數國家和地區的物業管理都是采取了商業模式，但這并不意味著政府對物業管理漠然視之，撒手不管。

　　人們一般認為，物業管理是一種純粹的商業服務，因此，應該完全市場化。但無論是從其歷史發展還是本質屬性來看，物業管理都應該具備公共性，至少是具備一定的公共性。

　　現代物業管理一般認為起源于19世紀60年代的英國。當時的英國，正是工業化和城市化高速發展的時期，城市人口劇增，但住房供應短缺，導致大量人口居住在質量低劣、衛生條件很差的住房中，整個城市環境惡化，不僅造成了景觀凌亂，更造成了霍亂、流感、天花等一系列傳染病的流行，大量人口死亡，影響了市民的公共利益。在這種情況下，英國人奧克塔維亞·希爾女士開始探索有效的物業管理的模式。可見，物業管理的誕生，直接的動因就是維護公共利益，因而具有極強的公共性。

　　為了改善窮人的居住環境，希爾想方設法為窮人建造了廉價的公寓，并實施了種種管理辦法改善居住環境。后來一度為富人專享的物業管理，實際上就是這樣最早在窮人當中推行的。希爾在實踐中，主要還是采取了商業模式，確保投資人的利益。盡管如此，她還是盡力突出物業管理中的公共性，比如營造和諧的社區氛圍，改善小區環境等。

　　香港地區物業管理的起步與英國有些類似。上世紀50年代中期，香港九龍石硤尾發生大火，造成多人傷亡。香港政府遂在原地興建了香港第一批公屋。由于公屋人口密度高，居民居住環境很差。后來隨著香港社會經濟的發展，香港著手改善公屋居民的居住環境，采取了一系列管理措施，香港的物業管理由此興起。

　　從物業管理興起的歷史來看，低劣的居住環境不僅影響居住者個人的健康安樂，也影響到了公共景觀、公共衛生、社區和諧、社會穩定等一系列重大公共利益。物業管理關涉的，不僅僅是業主的利益，更是全社會的利益，因而具有鮮明的、強烈的公共性。

　　很多產品和服務都具有公共性，但在程度上有差別。教育、醫療是公共性最強的產品和服務，所以應當成為政府提供的公共產品。物業管理也有較強的公共性，但上升為公共產品由政府提供卻并不普遍。世界上只有極個別國家，比如新加坡，將物業管理作為公共產品，由政府提供。新加坡的這一做法取得了良好的效果，新加坡被稱為“花園國家”，物業管理體制功莫大焉。

　　但絕大多數國家和地區的物業管理都采取了商業模式，但這并不意味著政府對物業管理漠然視之，撒手不管。現在當務之急是，政府在尊重現有物業管理商業模式的前提下，通過立法等手段盡可能使物業管理的公共性得到最大限度的體現，使得公共利益得到最大限度的保障。

　　我國物業管理的相關立法還沒有很好地體現出這方面的意旨。東莞華凱豪庭的物管公司之所以敢于悍然拒絕將車位出租給業主，就是因為《物權法》的相關規定含糊其辭，沒有體現出公共性。該法規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這些規定極其含糊，在實際操作中，什么是“首先滿足”很難界定。“車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”這一規定，實際上也把開發商置于強勢的地位，也就是說，關于車庫的處理，開發商想怎么干就怎么干，業主只能被動地接受。這樣的立法顯然缺乏公共利益的考量與導向。如果立法從物業管理的公共性考慮，從大多數人的利益考慮，就應該強制規定車位歸全體業主所有，這種所有權可以以多種方式實現，比如贈予、出售、出租給業主，如果確有需要出租給非業主，則要業主同意，且租金由全體業主享有。