關(guān)于前期物業(yè)管理承接與驗收的方案
2003年6月8日國務(wù)院總理溫家寶簽署第379號國務(wù)院令，物業(yè)管理行業(yè)期待已久的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內(nèi)容明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承接驗收的內(nèi)容及相關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)承接和驗收的行為。根據(jù)《條例》及近年來本人在前期物業(yè)管理的實際運作過程中摸索總結(jié)的經(jīng)驗,現(xiàn)就其中的幾個重要環(huán)節(jié)加以闡述，供相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參考指正。
一、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進(jìn)行。
二、注重現(xiàn)場考察，根據(jù)招投標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強(qiáng)調(diào)計劃的嚴(yán)肅性。物業(yè)管理公司在完成招投標(biāo)之后，應(yīng)及時與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進(jìn)入現(xiàn)場考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗收打下堅實的基礎(chǔ)。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，加強(qiáng)工作的計劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗收工作有條不紊地進(jìn)行。
三、依據(jù)新項目的資料、國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場考察情況編寫接管驗收方案。在編寫接管驗收方案時，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會遇到招標(biāo)文件不詳細(xì)、圖紙資料不全、現(xiàn)場部分設(shè)備設(shè)施滿足不了管理委托合同中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求等問題。這時，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做呢?首先，接管驗收方案應(yīng)該依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《地下防水工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《智能建筑工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》、《電梯工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗收的依據(jù)。
其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭得到招標(biāo)方的支持，因為這將對樓宇今后的運行起到深遠(yuǎn)的影響。再有物業(yè)管理企業(yè)各部門應(yīng)編寫下列接管驗收方案：《前期物業(yè)管理工作進(jìn)度計劃》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設(shè)備設(shè)施接管驗收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗收方案的編寫是接管驗收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。
四、人員培訓(xùn)并組織接管驗收的實施。在新項目啟動之前，要對員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要分為入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。入職培訓(xùn)主要是向員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識等，崗前培訓(xùn)主要是向員工宣講安全消防知識、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。在新項目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項目上選派骨干從事接管驗收工作，從社會上招聘專業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識面，新員工也通過接管驗收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。
五、接管驗收工作中應(yīng)注意的幾個問題。
1、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中應(yīng)注意處理好幾個關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項目開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項目總承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收階段難免會與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點。
2、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中還要從物業(yè)的使用及維護(hù)角度進(jìn)行驗收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計缺陷如何整改?物業(yè)管理企業(yè)不能光提問題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收工作是在工程竣工驗收以后進(jìn)行的，通過政府主管部門驗收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項目的發(fā)展商了。因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中提出的問題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會直接影響今后物業(yè)的運行。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。
5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運行成本。
