滬律網(wǎng)網(wǎng)友咨詢：
我朋友的房子(單位給買的，現(xiàn)單位破產(chǎn)了)在她不在本地也不知情的情況下被兒子低價(jià)賣掉了。現(xiàn)在戶主回來了欲與買主打官司，買主不承認(rèn)房子是買的，說他是座地戶，房產(chǎn)部門說現(xiàn)在戶主是誰他們就認(rèn)為房子是誰的。而我們也沒有任何物證(收據(jù)等)可以證明買賣關(guān)系。賣房的收據(jù)現(xiàn)在買主和中介各一份(我們不知道當(dāng)時(shí)的中介是哪家)。我想咨詢在這種情況下該怎么取得證據(jù)呢？
福建福州王榮堅(jiān)律師回復(fù)：
可以向房管部門查詢，該房權(quán)的前手權(quán)利人是誰以及與此相關(guān)的情況就行了吧。
我認(rèn)為本案主張權(quán)利的關(guān)鍵還在于房屋買賣時(shí)房屋所有權(quán)人不知情的事實(shí)能得以證明。
另外，如果售房價(jià)明顯低于房屋價(jià)值，您可以主張撤銷這一買賣關(guān)系。但撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由起一年內(nèi)實(shí)施。
滬律網(wǎng)小編進(jìn)行補(bǔ)充：
買主是以低價(jià)取得的，不屬于善意取得，可以主張撤銷買主的這個(gè)買賣房屋的行為。
善意取得又稱為即時(shí)取得，無權(quán)處分人將其財(cái)物(動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn))轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
善意取得的構(gòu)成要件
一、主體
在主體方面，轉(zhuǎn)讓人須為無權(quán)處分人，受讓人為有民事行為能力人。只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分該物時(shí)，原物所有人的利益才會(huì)受到侵害，才會(huì)存在犧牲原物權(quán)人的利益而保護(hù)第三人利益的情形，才有適用善意取得的必要。并且，受讓人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力，這樣才能保證第三人的行為是有效的，一個(gè)被撤銷或無效的行為就不存在對其利益的保護(hù)問題。
二、客體
在客體方面，從《物權(quán)法》第106條的規(guī)定可以看出，我國規(guī)定善意取得的客體包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)以交付為其公示原則，不動(dòng)產(chǎn)以登記為其公示原則。
三、主觀方面
就主觀方面來說，受讓人應(yīng)當(dāng)?shù)纳埔獾摹Ｋ^“善意”，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。對于認(rèn)定這種“心理狀態(tài)”，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)因素：首先，受讓人是否有“知情”的義務(wù)，通過他的專業(yè)知識(shí)水平以及對轉(zhuǎn)讓人的了解程度，受讓人是否能夠判斷他的取得是善意的；其次，受讓人是否支付了合理的對價(jià)，如果受讓人明知其取得該物的價(jià)格與實(shí)際價(jià)值相差極大，則可以認(rèn)定為其行為出于“非善意”；最后，應(yīng)當(dāng)考慮交易的場所是否符合常理。需要強(qiáng)調(diào)的是，善意取得為即時(shí)取得，因此善意的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)原則上應(yīng)為法律行為發(fā)生時(shí)即受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)為準(zhǔn)，至于時(shí)候知情與否，并不影響善意取得的構(gòu)成。
四、客觀方面
在客觀方面，善意取得必須依一定的法律行為而存在，這是善意取得的前提。受讓人通過交易從轉(zhuǎn)讓人處取得財(cái)產(chǎn)，而受讓人的這種行為是一種“支付合理對價(jià)”的法律行為。我國《物權(quán)法》中規(guī)定“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”就充分說明了這種行為的性質(zhì)必須的有償?shù)?，受?zèng)、繼承等無償方式取得的物不能發(fā)生善意取得的效力。
善意取得既可以適用于動(dòng)產(chǎn)，也可以適用于不動(dòng)產(chǎn)，但法律規(guī)定禁止流通的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，如貴重金屬、毒品、麻醉品、國家專有財(cái)產(chǎn)、盜竊物、贓物等不適用善意取得。
