買房子送屋頂的約定是否有效?買房子時與開發商約定送屋頂的協議是否有效?律師回復道：你和開發商簽訂的協議是無效的，你不能獨占屋頂。我國《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。該法第七十三條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
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法律咨詢：
我前年購買了一套頂層的商品房。買房之前，推銷人員就向我宣傳說，如果我買了這套房屋，開發商就免費把屋頂送給我做陽臺。我實地考察后發現屋頂很大，就很爽快地買下了那套房子，并與開發商簽訂了"把屋頂送給我所有"的協議。
此后，我就把屋頂圍了起來，在上面種了一些花，搭了個涼棚。我樓下的一些鄰居想在屋頂安裝太陽能熱水器，也多次被我拒絕。
沒想到，為此那些鄰居把我舉報了，他們認為開發商把屋頂贈送給我的協議屬于無效協議，我無權獨占屬于大家的屋頂。請問，開發商跟我簽訂的協議有效嗎?我可以獨占屋頂嗎?
律師解答：
你和開發商簽訂的協議是無效的，你不能獨占屋頂。
我國《物權法》第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。該法第七十三條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
同時，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條進一步明確規定："除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。"
從上述規定看，屋頂屬于業主共有的"共有部分"，開發商無權對其進行"贈送"。房頂是否能夠由全體業主共有轉為歸業主個人所有，屬《物權法》第七十六條所規定的重大事項，必須由全體業主共同決定。開發商未經全體業主同意，擅自作出的"買頂層送屋頂"的承諾，不僅是無權處分，而且屬于《合同法》規定的："惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益"，因而自始便沒有法律約束力。因此取得財產的人，應按《合同法》第五十九條之規定處理--"收歸國家所有或者返還集體、第三人。"
