【案情簡介】
2005年，佛山某貿(mào)易公司因欠不銹鋼公司貨款，將其經(jīng)批準自籌資金建設(shè)的房屋首層賣給不銹鋼公司，雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但交付后未過戶。2009年3月，不銹鋼公司與投資公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將上述房屋出售，投資公司付清款后裝修入住。
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2010年2月，貿(mào)易公司以訴爭房屋屬國有資產(chǎn)，上述兩次轉(zhuǎn)讓未征得上級主管部門同意且未辦理過戶手續(xù)為由，訴至法院請求確認兩次買賣無效。
2010年8月，法院經(jīng)審理認為：訴爭房屋是貿(mào)易公司經(jīng)批準自籌資金建設(shè)的，其有權(quán)處分，貿(mào)易公司將房屋賣給不銹鋼公司及不銹鋼公司又轉(zhuǎn)賣給投資公司，買賣雙方自愿簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，買方已實際使用、管理房屋，故買賣合法。法院遂判決駁回貿(mào)易公司訴請。
【律師點評】
一、法律規(guī)定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。此僅屬行政管理性規(guī)定，而非強制性效力性規(guī)定，未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)無法辦理交易過戶，但未辦過戶并不必然導(dǎo)致買賣合同無效。
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。”《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
二、本案處理。本案貿(mào)易公司將房屋賣給不銹鋼公司后不銹鋼公司又轉(zhuǎn)賣給投資公司，房款全部結(jié)清，投資公司已對房屋裝修使用。貿(mào)易公司在協(xié)議實際履行多年后，特別是在因協(xié)議的簽訂、履行所引發(fā)的民事法律關(guān)系變更并趨于穩(wěn)定情況下，卻以房屋未過戶為由，要求確認兩次房屋買賣合同無效，不利于對合法取得訴爭房屋人的保護，亦違反誠信原則。故，法院判決正確。
