近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，樓市糾紛數(shù)量也逐年增多，如房屋質(zhì)量糾紛、定金糾紛、產(chǎn)權(quán)證糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變和物業(yè)糾紛等糾紛時(shí)見報(bào)端。
為了更好地規(guī)避消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，讓廣大的市民在消費(fèi)前對(duì)樓市糾紛有初步的認(rèn)識(shí)，本報(bào)將通過案例回放、律師點(diǎn)評(píng)、案例延伸解讀等方式，揭露一些不法商家常用的消費(fèi)手法，從而盡量避開風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)合法權(quán)益。
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陷阱1 口頭承諾問題
【案例回放】：去年5月底，購(gòu)房者陳小姐前往上東國(guó)際營(yíng)銷中心購(gòu)房。在現(xiàn)場(chǎng)她相中一房，但由于其名下另一物業(yè)正在交易，需三個(gè)月方能籌足首期款，故提出“先支付定金，三個(gè)月內(nèi)支付首期款”要求。
“當(dāng)時(shí)，對(duì)方表示沒問題，可以協(xié)商。”陳小姐介紹，她當(dāng)時(shí)曾一度提出要在《認(rèn)購(gòu)書》上注明“三個(gè)月的付首期款”要求，不過銷售人員以“這個(gè)沒問題”為由不注明。
然而，數(shù)天后事情發(fā)生突變。商家稱時(shí)間無(wú)法延長(zhǎng)，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不交首期款，根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書》條款定金不予退還。
【律師點(diǎn)評(píng)】：口頭承諾在消費(fèi)中沒有法律約束力，除非當(dāng)事人對(duì)此口頭承諾進(jìn)行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫進(jìn)合同才具有法律約束力。
消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，萬(wàn)不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權(quán)益不受損。
【延伸解讀】：房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)復(fù)雜的過程，從看房、買房、收房到入住時(shí)間跨度長(zhǎng)，消費(fèi)者如果沒有樹立很好的消費(fèi)權(quán)益意識(shí)，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。
記者采訪中了解到，吃啞巴虧現(xiàn)象多出現(xiàn)于交易前期。如新房市場(chǎng)，售樓員承諾送物業(yè)費(fèi)、學(xué)位和優(yōu)惠，最后以“上級(jí)未批準(zhǔn)”搪塞購(gòu)房者;而在二手市場(chǎng)則更常見，許多交易常因業(yè)主沒有履行承諾而終止。
因此，消費(fèi)者在置業(yè)過程中，切勿輕信口頭承諾。
陷阱2 收樓質(zhì)量問題
【案例回放】：2010年末，東莞某樓盤業(yè)主陸續(xù)收到收樓通知書。
“起初是開開心心去收樓，結(jié)果收樓時(shí)很氣憤，不知道樓盤是怎么通過質(zhì)量檢收的。”業(yè)主黎先生表示，房子多處出現(xiàn)漏水和空鼓現(xiàn)象。“明明有質(zhì)量問題，還讓業(yè)主去收樓。”
據(jù)了解，近10戶業(yè)主在收樓日拒絕收樓，并要求開發(fā)商整改并賠償損失。
最后，開發(fā)商經(jīng)過一個(gè)多月整改才使問題房屋通過業(yè)主“考核”，不過賠償事宜則不了了之。
【律師點(diǎn)評(píng)】：商品房交付時(shí)應(yīng)取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。
如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時(shí)應(yīng)及時(shí)發(fā)函開發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。
如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬(wàn)不要領(lǐng)鑰匙。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，領(lǐng)了鑰匙就等同于收樓。在未看房前就被要求先簽相關(guān)文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應(yīng)盡量在收樓文件中注明“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣。
【延伸解讀】：在住房消費(fèi)過程中，由于消費(fèi)者對(duì)建筑知識(shí)和收樓流程不了解，常出現(xiàn)收樓后糾紛事件。
據(jù)了解，收樓糾紛主要有延期交樓、收樓證件不齊、建筑質(zhì)量差和賠償不明等問題。如去年南城某樓盤因收樓證件不齊遭業(yè)主拒絕收樓，最終開發(fā)商因延期交樓而賠償業(yè)主損失;還有鴻福路某樓盤因精裝房質(zhì)量不過關(guān)，在業(yè)主使用兩年后進(jìn)行局部重新裝修。
