【基本案情】
2006年7月20日，某國有企業向A市政府請求對其一劃拔土地進行出讓，經批準后，便與A市國土資源局簽訂了委托出讓手續，經評估等手續，A市國土資源局便將上述土地進行了公開掛牌出讓。某房地產開發公司成功競得該地塊，當日房地產開發公司與A市國土資源局簽訂了《掛牌成交確認書》及《國有建設用地使用權出讓合同》，在房地產開發公司繳納相應地價款后，A市國土資源局為其辦理了建設用地頒證的登記手續，A市人民政府核發了A國有[2008]第X號國有建設用地使用證。但房地產開發公司并未實際取得該建設用地。原來，國有企業并未按照A市國土資源局的要求交出建設用地，國有企業與某物流公司就該土地簽訂了長期的承包經營合同，國有企業認為，雖然2006年7月20日向A市國土資源局提交的《報告》中載明了“國有公司與物流公司經協商一致同意，在辦理出讓手續時，解除長期承包經營合同和相應公證書”的承諾，但由于A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知其參加，故認為無效，承包合同未解除，也無法交建設用地。
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后起糾紛訴至法院，房地產開發公司訴訟請求：判決A市國土資源局依法履行交付爭議建設用地義務，并賠償相應損失。
【法院判決】
一審法院：認為A市國土資源局在掛牌出讓前未對國有公司持有的國有建設用地使用權證辦理變更注銷手續，直接出讓給房地產開發公司，并辦理了建設用地使用權證，造成了一地兩證，違反了法定程序，屬于無效合同。根據《合同法》第58條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，基于此，判決房地產開發公司與A市國土資源局之間簽訂的《國有建設用地使用權出讓》合同無效，A市國土資源局返還房地產開發公司交付的建設用地價款2806.23萬元并賠償自合同簽訂之日起至判決之日止的相應利息損失。
房地產開發公司不服，于是向上一級人民法院上訴。
二審法院：認為房地產開發公司與A市國土資源局雙方簽訂的合同，是當事人雙方的真實意思表示，雖然程序上有些瑕疵，但并沒有《合同法》第52條中規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”情形，故合同是有效的。而且根據《物權法》第9條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，而且A市國土資源局已經依法為房地產開發公司辦理了相應的國有建設用地使用權證書，故A市國土資源局已經履行了交付出讓國有建設用地使用權的義務，房地產開發公司已經依法擁有了該幅建設用地的使用權。但至于房地產開發公司至今無法使用建設用地，是由于國有公司的侵權行為，可另案處理，但房地產開發公司在此訴訟請求中未提出停止侵權請求，故本院不予處理，故判決：撤銷一審判決;駁回房地產開發公司的訴訟請求。
【律師評析】
一、這是一起涉及劃拔土地經批準變性為出讓土地過程中引起的糾紛。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。正因為劃撥土地是基于無償取得，其在轉讓時有較為嚴格的批準手續，最基本的程序就是要征得市、縣人民政府政府的批準同意，否則轉讓違法，效力上將存在瑕疵。本案中系爭地塊原屬某國有企業所有，該企業為盤活建設用地請求A市政府同意其將劃撥地出讓，提交了請求《報告》，且《報告》中載明了“國有公司與物流公司經協商一致同意，在辦理出讓手續時，解除長期承包經營合同和相應公證書”的承諾。在征得政府批準同意后，與A市國土資源局簽訂了委托出讓手續，而A市國土資源局也依法經批準進行了掛牌公告，至于A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知國有企業參加并不影響出讓的效力。因此，我們認為：首先，A市國土資源局對該地享有完全的處分權;其次，A市國土資源局并沒有義務通知國有企業或物流公司參加競標的義務，其參加與否不能左右競標的效力。
