【案情】
甲(女，49歲)原有祖?zhèn)鞣课?間，坐落于北京海淀區(qū)明光村。因該房無(wú)人居住，1994年5月甲將該房交與鄰居乙代管和使用。之后，甲打算將房賣掉，部居乙得知后要求買下。1995年2月，甲和乙請(qǐng)丙作中間人，雙方訂立房屋買賣契約。契約規(guī)定：5間房屋的房?jī)r(jià)為人民幣30萬(wàn)元，在1995年內(nèi)由乙分三次付清;在這一年內(nèi)買方何時(shí)付清房款，賣方就何時(shí)將房屋買賣契證交給買方。契約簽訂之時(shí)乙向甲付房?jī)r(jià)款5萬(wàn)元，三個(gè)月后又付5萬(wàn)元，尚欠房款20萬(wàn)元。之后，甲雖多次向乙催要剩余房款，但乙始終未付，甲因此也未將房屋買賣契證交給乙。乙一直居住該5間房屋，其間并對(duì)房屋進(jìn)行多次維修。1997年3月15日，甲找到乙要求收回房屋，退回房款，乙堅(jiān)決不同意。
推薦閱讀：
逾期交房 可解除購(gòu)房合同
房產(chǎn)糾紛可以怎么解決?
房產(chǎn)證糾紛怎么處理
1998年2月，海淀區(qū)學(xué)院路電影院因擴(kuò)建需要拆除甲、乙系爭(zhēng)房屋5間。電影院與乙達(dá)成協(xié)議，以房?jī)r(jià)50萬(wàn)元買下系爭(zhēng)房屋。甲得知后，于同年6月以乙未交清房款，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移為由訴至海淀區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋歸己所有并收回自己的房屋。被告乙辯稱，買賣雙方訂有房屋買賣契約，自己已支付了部分房款;契約并未規(guī)定“房?jī)r(jià)款不交清，房屋買賣契約無(wú)效”，所以未付的部分房款只是欠原告的債務(wù)，因而堅(jiān)決反對(duì)原告提出的房屋所有權(quán)歸其所有的請(qǐng)求。
對(duì)本案的處理有兩種觀點(diǎn)：
一種認(rèn)為，原告甲同被告乙買賣房屋是自愿的，有中間人、契約執(zhí)筆人作證，立有房屋買賣契約，被告也已支付了部分房款，買賣關(guān)系已經(jīng)成立。被告所欠部分房款屬于債務(wù)，應(yīng)比照當(dāng)時(shí)的物價(jià)確定尚欠房款，適當(dāng)歸還原告。因此，原告甲同被告乙所為的買賣房屋行為有效，房屋應(yīng)歸被告所有。被告應(yīng)將賣房所得50萬(wàn)元給付原告20萬(wàn)元。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲與乙所簽訂的房屋買賣合同并未發(fā)生法律效力。理由是雙方在合同中明確約定：乙應(yīng)在1995年一年內(nèi)分三次付清房款，甲才將房屋契證交給他，因此這一買賣房屋的行為是附條件的民事法律行為。由于乙直到1998年還未付清房款，買賣合同中所附條件并未成就，這一買賣行為還未發(fā)生法律效力。乙在沒(méi)有取得房屋所有權(quán)的情況下，將房屋賣給電影院是無(wú)效的。因此，房屋所有權(quán)歸甲，而甲則應(yīng)退還乙已支付的10萬(wàn)元房款和維修房屋所花費(fèi)用。
【糾紛與風(fēng)險(xiǎn)分析】
本案是一起因買受人未依約履行房屋買賣合同且房屋未辦理過(guò)戶登記而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。作者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。第一種觀點(diǎn)將本案的成立簡(jiǎn)單地等同于生效，抹殺了房屋買賣這種特殊買賣與一般買賣的區(qū)別;第二種觀點(diǎn)將分期付款且保留所有權(quán)的買賣視為附條件的買賣合同，從而在法律適用上顯得極為牽強(qiáng)。之所以會(huì)出現(xiàn)這種法律適用中的尷尬，一定程度上是由于當(dāng)時(shí)的立法狀況決定的，因當(dāng)時(shí)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同法對(duì)此沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定。下面根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，對(duì)本案糾紛及其合同風(fēng)險(xiǎn)作以下分析：
根據(jù)我國(guó)《合同法》第133條的規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第134條規(guī)定，當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。本條規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)保留制度。根據(jù)上述規(guī)定，買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)保留應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)保留由當(dāng)事人約定，而不是法定;當(dāng)事人只能對(duì)買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的情形約定標(biāo)的物所有權(quán)保留;保留買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的人只能是出賣人;在買賣合同未作出該約定時(shí)，買受人不能對(duì)出賣物行使所有權(quán)保留，但是在作出約定并具備行使對(duì)出賣物的所有權(quán)的保留條件時(shí)，買受人可以放棄行使，但只能以明示方式作出才發(fā)生效力。
