從6月27日，上海“蓮花河畔景苑”7號樓倒塌至今，已過去近一個(gè)月的時(shí)間，塌樓事件所帶來的后續(xù)問題正在有步驟的解決中，但倒塌事故的發(fā)生已經(jīng)對一路高歌猛進(jìn)的中國商品房市場敲響了警鐘。
房地產(chǎn)律師秦某在接受記者采訪時(shí)說：“期房的預(yù)售制度把本來很小的建筑災(zāi)害擴(kuò)大化了。”
上海杜某平律師事務(wù)所主任、律師杜某平說：“如果目前實(shí)行的是現(xiàn)房銷售制度，情況就會好很多。”
秦某和杜某平分別是北京和上海的律師，他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是，有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。
這兩位律師告訴記者，目前在北京和上海，有超過80%的房產(chǎn)糾紛均源于預(yù)售制度，而且有規(guī)模越大越來，問題越來越嚴(yán)重的趨勢。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)所實(shí)行的商品房預(yù)售制度，主要依據(jù)建設(shè)部1994年11月出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第40號)，并根據(jù)2001年8月《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》、2004年7月《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》先后兩次修正。
商品房預(yù)售制度出臺之時(shí)，我國城鎮(zhèn)住房的改革剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題是資金嚴(yán)重不足，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。實(shí)際上，商品房預(yù)售制度也確實(shí)發(fā)揮了其積極作用，拉動了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
不過，問題隨之而來。在預(yù)售制度之下，開發(fā)商僅用很少的自有資金就可啟動項(xiàng)目，很多風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，質(zhì)量問題、延遲交房甚至爛尾等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
2003年10月，廣東人大代表朱永平向廣州市國土房管局指出商品房預(yù)售制的五大弊端，建議廢除預(yù)售制度。2005年8月，中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中首次建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”
今年3月，民革中央遞交提案，認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一，預(yù)售制度降低了開發(fā)商門檻，為“空手套白狼”提供了便利。
但是，也有反對取消的觀點(diǎn)認(rèn)為，取消預(yù)售制度可能會造成房屋的有效供給不足，或進(jìn)一步加劇房價(jià)非理性上漲。據(jù)了解，2008年，全國商品房銷售額達(dá)到2.4萬億元，其中，約七成的成交來自期房。
爭議之間，廣州、深圳和上海等城市都陸續(xù)加緊了對商品房預(yù)售的監(jiān)管。上海塌樓事件發(fā)生后，該樓盤業(yè)主有房住不進(jìn)的尷尬讓商品房預(yù)售制度再度引起人們的關(guān)注，廢除該制度的呼聲漸高。
中國政法大學(xué)研究生院常務(wù)副院長、教授李某直言，預(yù)售制度是中國很多腐敗的源頭，建立這項(xiàng)制度的背景是供應(yīng)不足，同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場化剛剛起步，為了鼓勵(lì)資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，而現(xiàn)在的情況是，不用鼓勵(lì)也有人搶著進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，預(yù)售制度已經(jīng)是弊大于利，到了該取消的時(shí)候了。
秦某認(rèn)為，“商品房預(yù)售制度給劣質(zhì)的開發(fā)商打開了方便之門，他們本來是沒有競爭力的，但是預(yù)售制度使得其有了競爭力，甚至有時(shí)競爭力還超過優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，預(yù)售制度不取消，引發(fā)的問題會更多。”
秦某建議，即使預(yù)售制度不能廢除，也要向香港學(xué)習(xí)怎么做好監(jiān)督，如規(guī)定開發(fā)商必須先向銀行或以其他的方式擔(dān)保，確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準(zhǔn)發(fā)售期房，并規(guī)定業(yè)主支付期房的款項(xiàng)必須存入第三方的托管賬戶，第三方作為托管人代發(fā)展商持有款項(xiàng)，在得到承建商的證明后，才能把款項(xiàng)付給發(fā)展商用以支付建筑費(fèi)等等。
