花了錢(qián)房子卻不是你的，錢(qián)也退不回來(lái)，訂合同前要做哪些準(zhǔn)備？
開(kāi)發(fā)商將已售樓盤(pán)抵押給銀行 致使業(yè)主掏了錢(qián)也得不到產(chǎn)權(quán)
入住期間，業(yè)主們投訴內(nèi)容大多是裝修質(zhì)量差，使用面積縮水等，而現(xiàn)在一些業(yè)主卻遭遇“根”的問(wèn)題：花了錢(qián)房子卻不是你的，錢(qián)也退不回來(lái)。訂合同前要做哪些準(zhǔn)備？為什么合同一定要備案，否則購(gòu)房人對(duì)房產(chǎn)不具備合法性？
花了錢(qián)房子卻得不到
案例一：信德園業(yè)主羅女士發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)入住兩年的家卻另有業(yè)主，名叫鄧琪。而自己花66.7萬(wàn)元一次性付款換來(lái)的合同卻沒(méi)有到區(qū)國(guó)土房管局備案。后來(lái)她得知，自己的房子被賣(mài)了兩次，很不幸她是后者。隨著事態(tài)發(fā)展她全家很有可能被掃地出門(mén)。
案例二：王女士花60余萬(wàn)元買(mǎi)了信德園一套房產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)商延期交房違約與開(kāi)發(fā)商簽了退房協(xié)議，按協(xié)議，開(kāi)發(fā)商要?dú)w還之前收取的銀行貸款30萬(wàn)元和王女士交的首付款14萬(wàn)元。沒(méi)想到開(kāi)發(fā)商不但不還她首付款，甚至連銀行的貸款也不還。最后她把開(kāi)發(fā)商告上法庭，她贏了卻執(zhí)行不了；而同時(shí)銀行又把她告上法庭，銀行贏了并告訴她：不替開(kāi)發(fā)商把貸款還了就拘留你。
案例三：呂女士一次性付款買(mǎi)了草橋一套現(xiàn)房，但入住沒(méi)兩天銀行找上門(mén)來(lái)說(shuō)：你家已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)還月供了，銀行到六個(gè)月就收回房子。原來(lái)，這套房已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商用假按揭方式抵押給銀行了，以前開(kāi)發(fā)商替業(yè)主還月供，現(xiàn)在沒(méi)錢(qián)了，因此銀行真的有權(quán)收回房產(chǎn)，后來(lái)購(gòu)買(mǎi)的童女士只得錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
在采訪中，記者了解到，由于很多業(yè)主是第一次買(mǎi)房，在簽訂合同時(shí)不提出任何修改意見(jiàn)，甚至不細(xì)看合同條款，等出現(xiàn)糾紛回過(guò)頭來(lái)才發(fā)現(xiàn)打從簽合同開(kāi)始就上了開(kāi)發(fā)商的賊船。為此，記者特別請(qǐng)來(lái)盈科律師事務(wù)所合伙人顧彥濱律師，來(lái)給購(gòu)房人出招買(mǎi)到一套放心房。
簽訂合同前要調(diào)查開(kāi)發(fā)商背景
并非大開(kāi)發(fā)商就一定有誠(chéng)信，但目前看來(lái)出問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商一般是資金少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)少的公司。特別是8.31土地大限讓有能力拿地的小公司一下子失去了活力。而那些大公司計(jì)劃在房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去，有較好的信譽(yù)保障。所以決定買(mǎi)房前要先問(wèn)問(wèn)周?chē)娜颂教介_(kāi)發(fā)商的口碑。
簽訂合同時(shí)要查“五證”
第二就是要看項(xiàng)目的“五證”。五證包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》和《商品房預(yù)售許可證》。如果是現(xiàn)房銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)看到“大產(chǎn)權(quán)證”。五證俱全才可銷(xiāo)售。
30日內(nèi)合同應(yīng)去備案
在商品房預(yù)售合同中約定，開(kāi)發(fā)商辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)為合同生效條件，或根據(jù)“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”的規(guī)定，約定開(kāi)發(fā)商在合同簽訂之日起30日之內(nèi)，將合同送到國(guó)土房管局登記備案。
由于購(gòu)房人先交首付款，然后再將合同備案，所以購(gòu)房人必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就在這30天里。當(dāng)合同備案了，法律上也就承認(rèn)了購(gòu)房人擁有房產(chǎn)的合法性。
60天內(nèi)開(kāi)發(fā)商辦理權(quán)屬登記備案
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。否則開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間會(huì)拖后。
入住90天應(yīng)辦理房產(chǎn)證
按照“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”的規(guī)定，預(yù)售合同購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證；現(xiàn)房購(gòu)房人自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果雙方?jīng)]有約定辦理房產(chǎn)證的期限，由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人在上述期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
然而在現(xiàn)有的購(gòu)房合同中，往往將辦理房產(chǎn)證的期限約定到1-3年，購(gòu)房人應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商承諾在1年內(nèi)辦理好房產(chǎn)證。
在采訪中記者注意到，只要產(chǎn)權(quán)證到手了，購(gòu)房人就不用擔(dān)心了，但如果該項(xiàng)目土地還未解押、房產(chǎn)被抵押，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合規(guī)定等因素都會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)。
當(dāng)然，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中有規(guī)定，如果所買(mǎi)賣(mài)房屋已經(jīng)設(shè)定了抵押，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人，否則將導(dǎo)致合同無(wú)效，并承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房人可要求雙倍賠償。
提示：最好不要采用一次性付款
很多拆遷戶一下子有了數(shù)十萬(wàn)元的拆遷款，買(mǎi)新房時(shí)總打算一次性付清；還有的老百姓手頭寬余希望提前還貸。在此顧律師忠告購(gòu)房人，打算一次性付款的，應(yīng)特別注意“30天”和“60天”這兩個(gè)時(shí)間段。實(shí)際上銀行在放貸之前要對(duì)開(kāi)發(fā)商做全面審查，所以能夠給貸款的房產(chǎn)保險(xiǎn)系數(shù)會(huì)大很多。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在期房時(shí)，到了現(xiàn)房階段特別是房產(chǎn)證拿到手了，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。
當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商故意詐騙，故意一房?jī)少u(mài)，故意背著購(gòu)房人作抵押，那購(gòu)房人還是防不勝防。所以回到第一點(diǎn)，考察開(kāi)發(fā)商背景與口碑尤為重要。（楊曉/文）
特約編輯：宋廣偉
