優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是民商法上較為重要的一項(xiàng)制度，古今中外立法對此都有相應(yīng)規(guī)定
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關(guān)于購房合同的常見疑問
商品房購房合同范本一
1983年11月17日，國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”1988年11月26日，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民法通則若干意見》)第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”
上述法律、行政法規(guī)和司法解釋對承租人享有出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)作出了規(guī)定。但是，在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的請求：(1)有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。(2)有的承租人則請求人民法院判令依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成親的買賣合同關(guān)系。因此，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和訴訟請求權(quán)的行使范圍如何理解?對當(dāng)事人不同的訴訟主張如何裁判?近年來，一些法院不斷提出了不同處理辦法，希望予以明確。
司法實(shí)踐中對此形成兩種觀點(diǎn)。
一種意見認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就是對所有人出賣出租房屋的限制性的權(quán)利，優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒有實(shí)際意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時(shí)不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。因此，承租人可以請求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請求判決。
我們認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。對準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)必須要和所有權(quán)的保護(hù)有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對的權(quán)利，所有人出賣自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據(jù)買賣不破租賃等原則，承租人的利益照常可以得到應(yīng)有的保護(hù)。對于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。
