房主將房子賣給別人，后在未辦理房屋過戶手續的情況下，又將房子抵押出去。導致買房人與抵押人之間的權利受到損害。
對于原告陳其成來說，自己主張的權利似乎理所當然;對第三人王浩池來說，自己似乎更像被告;而被告陳鳳強，破罐子破摔，倒“逍遙自在”。這個發生在珠海的普通民事糾紛案件讓當地法院費盡了腦筋。
從2004年5月至今，這場歷經2年的房地產糾紛，涉案金額寥寥無幾，卻讓審理案件的法官操心不已。在原告、第三人雙方對自認為該得的權益前途未卜之時，案件命運的操盤手——主審法官，也在為法律適用問題而左右為難。
案情經過
簡單地說，就是被告把原本屬于自己的一層樓分別“賣”給了兩個人。前者(原告)實際支付房款并入住;后者(第三人)借與其款，被告以房屋作抵押。
1999年8月，陳其成與陳鳳強簽訂房屋買賣協議，涉及住宅樓第二、三、四層共3個單元住房。2000年2月前，陳其成把房款交付完畢并入住至今。陳其成稱當時因付完房款后經濟困難，無法及時辦理過戶手續，就擱置未辦。
2000年3月，陳鳳強向王浩池借款，并約定以住宅一套(即本案原、被告訴訟第四套房屋)作抵押，并將相關《國有土地使用證》及《房地產權證》交由王浩池保管。王浩池于2002年4月以陳鳳強借款逾期分文未還為由，向法院提起訴訟。
法院于2002年6月作出判決：雙方雖約定以房地產作抵押，但所抵押的房產證及土地使用證兩證內容不一致，且沒有到房產管理部門辦理房地產權抵押登記，對于王浩池主張的以房屋優先受償權不予支持。判決陳鳳強于該判決發生法律效力之日起7日內償還王浩池借款及利息。
判決發生法律效力后，王浩池向法院申請執行，執行局便依法查封了產權仍然登記在陳鳳強名下的住宅樓第四層房屋一套。
自己購買并居住兩年的房子突然被查封，陳其成焦慮不安。2002年10月，陳其成以陳鳳強已將該房轉讓于他，并已交清了全部購房款為由向法院提出異議，要求解除查封。
法院執行局于2003年9月作出裁定，認為陳其成與陳鳳強簽訂房屋轉讓合同在法院查封之前，并已交清了房款，房屋亦交付使用，應認定買賣關系成立，但該轉讓行為未辦理產權變更登記，產權仍登記在被執行人陳鳳強的名下，如認定陳其成的異議理由成立，不足以說服申請執行人，因此建議陳其成在 15天內通過訴訟程序確認其與被執行人房產轉讓之效力，但陳其成未在期限內提起訴訟程序。為尊重訴訟結果之效力，裁定駁回了陳其成的異議。
在執行局擬強制搬遷時，陳其成提起了本案確權之訴。
至此，案件進入了漫長的審理期。從簡易程序，到因第三人王浩池的加入而變更為普通程序。從開庭3次審理無果到請示中院。
“該類型案件在我行政區域內具有一定普遍性，并存在著法律適用選擇的矛盾。”主審法官解釋將該案呈請中院給予指導性意見的原委。
適用難題
“鑒于本案的處理涉及到房屋居住權與產權登記效力之間的權利保護的認定取向，還有執行局駁回異議的效力的認定，另外對于房主的確權之訴，以前的判例不同法院有不同的做法，有直接確認產權歸屬的判決，有的只判決確認合同效力，責令當事人及時辦理產權變更登記手續。”主審法官稱，保護誰的權利，哪一種權利，是該案的難點所在。
一種意見是要保護購房者(原告)的權利。因為原告向被告購買了房屋，交清了購房款并已實際居住，法院應以財產的現狀為衡量標準，確認產權的歸屬應為原告。適用法律是《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條：被執行人將其所需辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。但如果以此種情況做出判決，是否需先行撤銷法院執行局做出的駁回陳其成異議的裁定?
另一種意見是應當保護王浩池(第三人)的權利。我國實行房地產登記制度，保障房地產交易安全，房產權屬登記確定房地產權利歸屬狀態，經過登記的房地產權利受國家強制力保護，可以對抗權利人以外的任何第三人。本案原告陳其成向被告購房后，一直不辦理產權變更登記手續，致房屋產權仍登記在被告的名下，因此原、被告之間的房屋買賣合同雖然有效，但不能對抗第三人。適用法律是《關于適用合同法若干問題的解釋》(一)第9條的規定：法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權不能轉移。
綜合意見
當法律碰撞法律，意味著法律空白的存在。
中院民一庭副庭長表達個人意見時認為：“確權是對客觀情況的認定，本案的實際情況是被告將第四層房屋賣給了原告并且原告已實際居住，變更登記只是形式問題，因此應確認第四層房產歸原告所有。”
省高院民二庭工作人員也對本案表達了觀點：“對執行異議與確權之訴的關系，執行局不能以當事人違反指定期限為由做出駁回當事人異議的理由的裁定。”
后中院在“關于未辦理權屬變更登記的房產被查封后能否確權給買受人的答復”稱：我國現行法律規定對房地產所有權實行登記發證制度，但是對房地產登記物權上的法律后果現行立法并沒有明確規定。根據目前的司法實踐，我院傾向于認為房地產的實際交付占有行為可以產生一定的物權變動的效果，但該物權變動可以排斥登記權利人以外的第三人，而不能排斥登記權利人。在本案中，陳成其向陳鳳強付清了全部購房款，并入住至今，其請求確認該房屋歸其所有，并要求陳鳳強協助辦理房屋產權過戶手續，具有物權的屬性，可以對抗王浩池的債權請求權，故原則同意你院審判委員會支持陳成其的訴訟請求。
法律快車房地產法
