房屋買賣中延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約責(zé)任的承擔(dān)
【摘要】呂某買房10年之久，售房人卻未為其辦理產(chǎn)權(quán)證，原因何在?售房人拒絕辦證的理由能否成立?辦證請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效?逾期辦證的違約金該如何計(jì)算?
【寫作年份】2009年
【正文】
1.案情簡(jiǎn)介
1999年8月15日，呂某與北京市民政局住宅合作社(以下簡(jiǎn)稱合作社)簽訂《房屋銷售合同》，約定呂某購(gòu)買合作社建設(shè)的位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)民園小區(qū)一套房屋，房屋總價(jià)款為100073元，雙方在房屋交付后九十天內(nèi)到房屋交易部門辦理契約過戶手續(xù)并申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件等內(nèi)容。呂某按約定支付首付款30022元，其余房款以銀行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向呂某出具了收到總房款的收據(jù)。2000年10月20日，呂某辦理了入住手續(xù)。但至今合作社仍未給呂某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2009年9月，呂某將合作社訴至法院，要求合作社繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù);支付逾期辦理房屋過戶手續(xù)的違約金59555.9元。
合作社答辯稱：呂某至今未將所欠房款結(jié)清，有(2009)一中初字第9771號(hào)民事調(diào)解書為證。違約的是呂某，不是合作社;未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是原告自己造成的，并且因其拖欠貸款曾在2002年10月13日給物業(yè)寫信同意由原來(lái)的物業(yè)收回房屋過戶;呂某拖欠房款，至今未還清，因呂某還不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，從未找被告要求辦理房屋過戶手續(xù)。
2.裁判要點(diǎn)
一審法院認(rèn)為：原被告簽訂的《房屋銷售合同》合法有效;原告未按期償還銀行借款，是導(dǎo)致被告代其償還后發(fā)生追償糾紛的原因，也是雙方至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的根本原因，因此原告主張被告未按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)構(gòu)成違約，要求被告支付違約金的要求，理由不能成立，本院不予支持;鑒于雙方有關(guān)追償借款的糾紛現(xiàn)已通過訴訟解決，故原告要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的要求，本院予以支持。故判決，被告于北京市民政局住宅合作社于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告呂某辦理房屋所有權(quán)登記;駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
3.評(píng)析意見
3.1呂某已履行了購(gòu)房人的主要義務(wù)，合作社以代呂某償還銀行借款為由拒不協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)證的抗辯理由不應(yīng)成立。
抗辯權(quán)，是指對(duì)抗請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利，抗辯權(quán)以法律規(guī)定的抗辯事由為依據(jù)，以對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的存在和有效為前提，這一權(quán)利的行使可以造成對(duì)方請(qǐng)求權(quán)的消滅或者使其效力延期發(fā)生。
抗辯權(quán)有以下特征：(一)其行使以請(qǐng)求權(quán)的行使為前提，沒有請(qǐng)求權(quán)的行使，抗辯權(quán)自無(wú)必要行使。(二)抗辯權(quán)只能由法律明確規(guī)定而產(chǎn)生，約定的抗辯事由只能產(chǎn)生合同的權(quán)利，而不是抗辯權(quán)。(三)抗辯權(quán)為私權(quán)，否行使完全由當(dāng)事人來(lái)決定，不主動(dòng)援引者視為放棄;法官不得主動(dòng)依職權(quán)審查抗辯權(quán)是否存在。(四)抗辯權(quán)的行使有一定的期限限制，該期限要么由法律規(guī)定，要么推定為合理期限，但抗辯權(quán)沒有自己獨(dú)立的行使期間，因?yàn)榭罐q權(quán)是依附于請(qǐng)求權(quán)而發(fā)生的，如果對(duì)方請(qǐng)求權(quán)合法成立，則抗辯權(quán)也就合法成立，如果對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)不合法，則抗辯權(quán)也無(wú)必要行使。
本案系房屋買賣合同糾紛，呂某作為購(gòu)房人的主要義務(wù)是及時(shí)足額支付房款。本案中，呂某已及時(shí)向合作社支付了首付款，并且通過銀行按揭貸款也將剩余房款支付給了合作社，呂某依約履行了買方人的主要義務(wù)。關(guān)于呂某因種種原因未及時(shí)償還銀行借款，合作社作為擔(dān)保人為呂某償還銀行借款，這屬于擔(dān)保追償糾紛，這與本案屬于不同的法律關(guān)系，并且合作社就代呂某償還借款事宜已訴至法院并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案，其作為擔(dān)保人的權(quán)益已得到保護(hù)，合作社以宮某不償還其作為擔(dān)保人代為償還的款項(xiàng)為由拒不履行其作為售房人的主要義務(wù)，拒不協(xié)助呂某辦理產(chǎn)權(quán)，沒有任何依據(jù)，其抗辯理由不能成立。
