大半年前，上海的房地產市場是全世界最火熱的市場。這里的一切是如此地引人注目：上海是全世界最具活力的經濟體中最具活力的城市，海內外腰纏萬貫的華人均渴望投資這里的房地產交易。甚至連外國人也忍不住加入了進來：摩根士丹利參與了上海市一項投資額達9000萬美元的房地產項目，而美國的個體投資者也紛紛解囊投資上海的房地產市場。
全世界似乎都想加入到這場游戲中來。誰在乎投機者會不會在幾天之內倒手買賣房屋呢？自2002年起，上海市房地產的價格以年均30%的速度迅猛遞增。
如今，上海市的地產經紀人安東尼·艾普說：“情況發生了徹底轉變。”艾普回憶說，想當初如果他膽敢打電話質疑一個新房地產項目的價格，地產開發商便會忿忿然掛斷他的電話。但現如今，走投無路的開放商卻在變換花樣地為購房者提供各種優惠措施，如免費的停車場、鄉村俱樂部會員卡，甚至是汽車。據艾普和其他一些經紀人介紹，不僅僅是部分豪華住宅的價格下降了近30%，整個房地產市場的銷售額也下跌了70%。
為抑制經濟過熱，中國政府實施了宏觀經濟調控政策，而上海則是又一個受其影響的城市。去年，北京市采取更嚴格的措施以控制消費者貸款購車：結果汽車市場大幅下滑。如今又輪到了房地產市場。6月，上海市政府為了打擊房地產市場上的投機行為，針對房地產交易出臺了一系列稅收措施，自那時起，上海市的房價便持續下跌。
那么勢態將會如何發展呢？瑞士信貸第一波士頓（Credit Suisse First boston）的亞洲首席經濟學家陶冬認為，結果很難預料。陶冬研究除日本以外的亞洲經濟，現常駐香港。他認為，抵押貸款目前占上海銀行貸款總額的40%至50%，而上海市的房地產貸款額占全國抵押貸款總額的1/5。陷入困頓中的上海房地產業會讓已經處于飄搖狀態的銀行業再次遭受重創。去年，上海市的國內生產總值增長速度為14.3%，而房地產行業的貢獻達到了1/4。此外，上海市的國內生產總值占中國國內生產總值的5.4%，因此，上海房地產行業的困境會對全國經濟產生漣漪效應。“它會影響原材料、電子產品、保險和抵押貸款市場的需求。而這些正是財政收入和消費者信心的來源，”陶冬說。
就上海市而言，地產銷售額的銳減還有可能對所謂的“推銷經濟”（hustle economy）產生影響。近3個月以來，已有近4000家小型地產經紀公司關門歇業。那些買入6套住宅以期快速倒手的投機分子現在只能空攥著一把房屋鑰匙，他們已被空蕩蕩的房屋和銀行的巨額貸款套牢了。
外國參與者
持樂觀態度的人認為，從長期來看，上海市的房地產行業仍然值得一搏。這座擁有2000萬人口的城市對全中國的人產生了強烈吸引力，同時它也是外國公司來華投資、開拓市場的理想目的地。荷蘭商業銀行（ING Bank）、澳大利亞的Macquarie銀行以及摩根士丹利等外國公司均已向上海市的住宅房地產市場投入了數百萬美元。摩根士丹利公司亞太地區地產基金負責人蒂姆·格雷迪說：“沒錯，市場目前出現了疲軟。但是我們認為從長期角度來看，它的發展仍然是積極的，不斷前進的城市化步伐將推動它的發展。”該基金在上海市最時尚的新天地投資了一個名為錦麟天地的高檔住宅樓項目。
然而從短期來看，開發商必須全力以赴吸引購房者的注意力。過去，開發商銷售的大都是毛坯房，購房者需要自己裝修，如吊頂、鋪地板、購買家用電器等。但是現在開發商提供的卻是精裝修房屋，廚房、衛生間里的陳設一應俱全，室內有空調，開發商甚至還會提供成套的家具。香港瑞安房地產發展有限公司的公司融資和開發部總經理蒂莫西·艾迪生說：“競爭已經達到白熱化的程度。”如果你現在愿意購買瑞安公司開發的瑞虹新城，他能以每平方米1840美元的價格出售，而就在今年3月，這里的房價還是每平方米2215美元。
每當房地產市場呈現疲軟的時候，買家總會繼續持幣觀望，期望房價能夠進一步下跌，而賣方卻不愿意進一步做出讓步，它們擔心這樣做會加劇地產市場的下滑。上海市抵押貸款服務商安家集團的首席執行官張旭東說：“資產折現力出現了真空。”據張旭東介紹，近幾個月來，安家公司的業務量已經下降了80%。
那么究竟誰會按捺不住、率先做出讓步呢？大多數觀察家認為，應該是房地產開發商，它們會繼續降低售價直至市場開始復蘇。事實上，在房地產市場衰退之前，由于鋼鐵、水泥、鋁等建筑材料成本的大幅攀升，開發商的利潤率已開始驟跌。2003年6月，政府出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，根據該規定，國有土地將通過公開拍賣而不是幕后交易的方式出讓，此舉一經公布，土地價格即開始大幅上漲。
一些反其道而行之的投資者仍然在堅守陣地。一位不愿透露姓名的美國律師在9月末以89.6萬美元的價格購買了一幢700平米的別墅。“現在是購房的好機會，”他說。其他人會像這位美國律師一樣采取行動嗎？中國有句俗語叫“金九銀十”，也就是說10月份會是銷售旺季，購房者會在黃金周期間積極行動。但是，如果黃金周的預言落空，中國政府也許要開始討論如何重振市場信心的問題了。對抵押貸款的購房者而言，“一旦房價的跌幅超過了30%，其資產就將變為負債”，摩根士丹利公司的資產分析師肯尼思·謝說，“這可不是政府希望看到的結果”。
