開發商在銷售商品房過程中有欺詐行為，購房者應如何索賠？
2004年8月24日，王某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同書》，約定購買該公司開發的一套價值27萬元的房屋，王某首付12萬元房款，剩余15萬元通過銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權糾紛；若出售的商品房設有他項權利（比如抵押權），房產公司應以書面形式公示和明確告之王某。合同簽定當天，王某通過轉賬支付了12萬元房款。同年9月29日王某的按揭貸款劃如開發商的帳戶。同年10月，王某在交付了房屋稅費等費用后，房產公司將房屋交付給王某。直到2005年6月，王某見房產公司遲遲不為自己辦理房屋的權屬證書，遂向法院起訴，請求房產公司承擔逾期辦證的違約責任，并及時辦理房屋權屬證書。在訴訟過程中，王某獲悉他購買的那套房子早在2001年6月就由房產公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。而且，這房子在2002年9月，因房產公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，已被法院司法查封并準備拍賣抵債。在向律師咨詢后，王某于2005年8月向法院提起訴訟，要求撤消《商品房買賣合同》；房產公司雙倍返還已付購房款54萬元。法院開庭審理時，被告房產公司未到庭應訴，但其提交了書面答辯狀，表示原告所述屬實，只同意撤消合同，而不同意對原告作任何賠償。
2005年9月，法院對該案作出缺席判決。法院認為，被告與原告簽訂《商品房買賣合同》時，被告故意隱瞞訟爭房屋已經抵押的事實，事后亦未能采取補救措施撤銷在訟爭房屋上所設定的抵押，故根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買賣合同》；被告返還購房款；除退還購房款外，被告同時應向原告承擔因欺詐行為而嚴重損害原告權益的賠償責任，以27萬元計付。
【案例分析】
目前，在商品房買賣過程中，開發商為了達到誘使購房人訂立商品房買賣合同的目的，經常隱瞞對其不利的重要事實，實施欺詐行為，損害購房者的合法權益。在這種情況下，購房人應以什么理由來維護自己的合法權益呢？通過對本案的分析，希望能對大家有所幫助。
一、本案中房產公司銷售給王某的商品房已被抵押給銀行，而房產公司故意隱瞞這一重要事實，致使王某在不明真相的情況下作出了錯誤的意思表示，嚴重侵害了王某的合法權益。
房產公司在和王某簽訂銷售合同時就在《商品房買賣合同》中約定：“出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權糾紛”，即購房者在約定時間所接收的商品房的所有權必須是完全徹底的。可從王某所了解到的情況來看，從2001年6月份開始，房產公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標的物已被抵押給銀行，根據《民法通則》第七十一條規定，房屋所有權是指房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。而抵押權存在本身顯然就在法律上和現實上威脅消費者房屋所有權安全，即遭抵押的房屋充其最大量對購買人來說只享有房屋的占有和使用權，其余權利卻無法行使。
二、房產公司有向王某告知該房屋存在抵押的約定及法定義務，而房產公司沒有履行該義務。
房產公司在和王某簽訂銷售合同時在《商品房買賣合同》中約定：若出售的商品房設有他項權利的，房產公司應以書面形式公示和明確告知王某。《中華人民共和國擔保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”
房產公司在與王某簽訂《商品房買賣合同》的前后均沒有以任何形式告知王某該商品房存在抵押的情況。顯然，房產公司是有意隱瞞該商品房已設定抵押的情況。
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