本案主要涉及“加倍賠償”法則在房屋買賣中的適用范圍問題。房屋買賣在我國又分為商品房和非商品房(指自用房)買賣。房地產轉讓必須依法登記領取權屬證書為前提，否則銷售行為無效，但國家對商品房買賣卻規定了預售制度，商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金并分期支付房價款的行為。
【案 情】
王某與某公司簽訂商品房買賣合同支付房款后，該公司未按約定時間交付房屋，此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房過程中，王某發現該公司未取得商品房開發資質和領取商品房預售許可證，王某認為該公司在簽訂合同時故意隱瞞事實，存在欺詐行為，即訴至法院，要求判令該合同無效，被告應返還購房款 32.8萬元，賠償利息82078元，并支付懲罰性賠償金(加倍賠償)32.8萬元。
【判決】
法院審理后認為，本案訟爭房屋的性質及合同的效力是解決問題的關鍵，由于該公司不具備從事商品房開發經營的資格，所建房屋應視為自用自建房。根據有關法律之規定，自建房不得提前預售，因此，應當認定雙方訂立的商品房買賣合同無效。
原告王某所提懲罰性賠償問題，最高人民法院司法解釋規定的“加倍賠償”只適用于商品房，而論爭房屋只是自用自建房而非商品房，不在適用范圍之內，不應予以支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第51條，第52條第(5)項，第58條之規定作出判決：原告王某與被告所簽訂的商品房買賣合同無效; 被告返還原告所交購房款32.8萬元，并賠償原告利息80275元;駁回原告要求被告支付懲罰性賠償32.8萬元的請求。
【評 析】
本案主要涉及“加倍賠償”法則在房屋買賣中的適用范圍問題。房屋買賣在我國又分為商品房和非商品房(指自用房)買賣。1987年，國家計委、城鄉建設環境保護部和國家統計局在聯合發布的《關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》中，對商品房作出明確界定。商品房是指由房地產開發和出售的住宅，商業用房及其他建筑物。為了自用而自建或委托其他單位建設的房屋及其他建筑物，不屬于商品房的范圍。
根據我國《城市房地產管理法》的規定，通常情況下，房地產轉讓必須依法登記領取權屬證書為前提，否則銷售行為無效，但國家對商品房買賣卻規定了預售制度，商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金并分期支付房價款的行為。它是商品房轉讓的一種特殊形式。當然，提前預售必然增大購房者的風險，國家為此規定了預售許可準入制度和預售登記制度(物權法規定)。同時，房地產開發商與商品房購買者之間的關系類同于經營者與消費者的關系，一定情形下應當參照適用《消費者權益保護法》有關欺詐行為的加倍賠償規則。為此，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定，出賣人訂立商品買賣合同時，具有三類欺詐情形的，買受人可以請求返還已付購房及利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過一倍的賠償責任。 由上述規定可見，上述預售制度和加倍賠償制度只適用于商品房，并不適用于自用建房買賣。在司法實踐中，自用建房買賣雙方被視為一種平等主體關系，適用《合同法》調整。因此，本案被告一.工程質量達不到約定標準。
一、房屋質量不合格
質量不合格包括建筑質量不合格和裝修質量不合乎標準或合同的約定。建筑質量不合格，是指發展商違反國家工程質量的有關規定，偷工減料，使房屋處于無法居住，甚至危及人身安全的狀態。
裝修質量不符合標準或合同的約定，是指房屋的裝修使用偽劣或不符合合同中約定使用的產品，使消費者居住困難，配套不齊全。
這兩種違約情況，對于前者，購房者有權要求終止合同，要求賣方雙倍返還定金，退還全部款項，支付利息并索取違約金，有的還可要求其它賠償，這些內容應事先在合同中注明。
對于后者，購房者有權要求賣方依標準和合同進行改進，并要求支付違約金，如有損失并可要求賠償。如果賣方拒不改進，或達不到要求，購房者有權要求終止合同，返還購房款及利息。同樣這些內容也是應寫進合同之中的。
同時，因建設工程質量缺陷造成人身傷害或其它財產損害的，侵害人應按有關規定，給予受害人賠償。因建設工程質量責任發生民事糾紛，當事人可以通過協商或調解解決。當事人不愿通過協商、調解解決或協商、調解不成的，可以向仲裁機構申請仲裁或人民法院起訴。需要注意的是;根據《建設工程質量管理辦法》第45條的規定，因建設工程質量存在缺陷造成損害要求賠償的訴訟時效期限為一年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害時起計算。由此可見：當商品房在法律規定的期限內出現質量問題，或因此造成損害時，既可找開發商，也可找施工單位協商，如開發商或施工單位不予理睬，也可以向消費者協會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴，以保護自己的合法權益。
二. 銷售合同不規范
1997年上海市房地產案件的收案數達到8026件，在這些案件中，無效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海市法院受理的近2萬件房地產案件中，當事人在訴訟請求中主動要求確診合同無效或不生效的約占40%以上，經法院審理被確診無效或不生效的合同占一半以上。
在合同簽訂過程中，開發商為了自己的利益，都會盡可能讓合同簽的對自己有利;而在合同履行過程中，開發商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付條件，或者交付的房屋在面積與內裝修上與合同約定不相符，甚至存在嚴重的質量問題。同樣，個別購房者也有不按約支付房款的現象。而合同欺詐更是糾紛不斷的根源，也是購房者防不勝防的陷阱。
三. 開發商不能按期交房
此類違約多是在期房買賣中出現。
如果不是不可抗力而導致出現這種情況，購房者有權要求賣方繼續履行合同，并索取違約金;如果在約定的期限內，賣方仍不能履行合同，購房者也有權要求終止合同，并要求退還利息和違約金，如果造成損失的并可要求支付賠償金。 但許多購房者在遇到這種問題時，往往是想要索賠或退房時，才發現合同的約定大多是對購房者不利的條款。問題出在發展商在購房合同中注明的逾期交房的免責條款使消費者有苦難言。免責條款包括：如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關部門證明文件，據實予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可預見異常困難及重大技術問題不能及時解決;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有國家政策、法律調整，致使影響本合同履行;(5)、冬、雨季，停電日，工期順延等。
