案情介紹：1994年3月，張二購(gòu)買(mǎi)邳州市運(yùn)河鎮(zhèn)躍進(jìn)街道趙某平房三間及院落一座。張二因種種原因，即將此房登記在其妹夫索某名下，1996年7月張二又以其妹夫之名申辦手續(xù)，將此房翻建成三層樓房；2001年5月張二舉家遷居異地，將此房轉(zhuǎn)賣(mài)給其胞弟張三，張三自知該房底細(xì)，未提出異議，交足房款后，便遷入居住，一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。索某對(duì)張二未將此房轉(zhuǎn)賣(mài)給自己而生不滿，一氣之下，將登記在自己名下的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給不知情的第三人黃某，黃某交足房屋對(duì)價(jià)款后，于2001年11月雙方到有權(quán)機(jī)關(guān)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。張三得知后，遂訴到法院，要求確認(rèn)索某與黃某買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，并要求索某，黃某將房屋的產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶到自己名下。
[評(píng)析]
本案業(yè)已形成了事實(shí)上的物權(quán)與法律上的物權(quán)相分離，后又各自處分財(cái)產(chǎn)，兩位第三人因所有權(quán)引起訴爭(zhēng)。筆者認(rèn)為，正確處理本案，應(yīng)從以下幾個(gè)方面探究。
公示原則是物權(quán)法中一項(xiàng)基本原則，所謂公示原則即物權(quán)的變動(dòng)必須以一種客觀可以認(rèn)定的方式加以展示，從而獲得社會(huì)和法律認(rèn)可的效力原則。之所以要確立公示原則，是因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立，移轉(zhuǎn)物權(quán)都會(huì)涉及第三人利益。因此，物權(quán)的設(shè)立，移轉(zhuǎn)必須公開(kāi)、透明，以利于保護(hù)第三人利益、維護(hù)交易安全和秩序。公示方式原則在物權(quán)法上一般均采取不動(dòng)產(chǎn)登記，動(dòng)產(chǎn)交付的原則。
一、張三與張二買(mǎi)賣(mài)行為的效力。
“合同效力的取得，不是來(lái)源于當(dāng)事人之間的約定，而是由法律的賦予，反映出法律對(duì)該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律效力。合同法第44條第1款規(guī)定：”依法成立的合同、自成立時(shí)生效“。該規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立即意味著在當(dāng)事人之間完成了要約，承諾的合同程序，故應(yīng)為成立，但合同成立后，能否發(fā)生法律上的效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果，非合同當(dāng)事人意志所能決定了的。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)。合同法第8條和第44條第1款中所稱為”依法成立的合同“，應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件，又具備生效要件的合同。
結(jié)合本案在張二與張三買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，張二支付對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)他人之房，并占有、使用、收益多年，雖將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理在親戚索某名下，但作為事實(shí)上的房主出賣(mài)該房予張三，其主體適格且有要約、成諾，其買(mǎi)賣(mài)行為成立。本案中張二與張三買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，就看買(mǎi)賣(mài)行為過(guò)程中是否具有違法性。制約該買(mǎi)賣(mài)的有效性的因素，主要是登記。合同法第44條第2款規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”城市房地產(chǎn)管理法第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記”，因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)過(guò)登記，這種登記不是合同的生效要件，而是一種決定物權(quán)變動(dòng)效力的登記或者說(shuō)標(biāo)志物權(quán)變動(dòng)的公示方式，這種登記決定物權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果沒(méi)有登記手續(xù)，并不影響合同的生效和有效，只是不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即合同標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
本案中，張二購(gòu)買(mǎi)他人之房后，取得房屋的所有權(quán)，由于種種原因，后將該房產(chǎn)權(quán)登記在索某名下，對(duì)于該房不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，就形成了登記的物權(quán)人與未納入登記的真正權(quán)利人相分離的形象，對(duì)該房享有權(quán)利的張二出于真實(shí)意思表示，在未違反法律、法規(guī)的情況下，將此房轉(zhuǎn)賣(mài)給張三，且張三已支付了對(duì)價(jià)，并占有了該房。據(jù)上述理論，其買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)該是合法有效的，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也不影響其買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。
二、黃某與索某的買(mǎi)賣(mài)行為效力。
出現(xiàn)法律上的物權(quán)人與事實(shí)上的物權(quán)人相分離的情況，這種分離常常是因?yàn)槲餀?quán)人自己造成的，即在法律上的物權(quán)人與事實(shí)上的物權(quán)人之間有一種內(nèi)部關(guān)系，但這種內(nèi)部關(guān)系屬于兩種權(quán)利之間的內(nèi)部沖突，與其他人無(wú)關(guān)，不能對(duì)抗善意第三人，對(duì)第三人不產(chǎn)生拘束力。由于物權(quán)法的設(shè)立，移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)登記要件，這種公示原則，就是為了保護(hù)交易的安全，保護(hù)第三人的利益。第三人作為上述內(nèi)部關(guān)系的相對(duì)人，對(duì)此并不明知，無(wú)法也無(wú)義務(wù)確切了解到該物權(quán)的實(shí)際情況，只能從物權(quán)公示的形式來(lái)推定，判斷物權(quán)的所有人，與此發(fā)生交易。如果登記不產(chǎn)生公示效力，則不僅使登記制度形同虛設(shè)，而且無(wú)法維護(hù)交易安全、交易中無(wú)章可循，作為第三人只能根據(jù)公示原則，來(lái)推定物權(quán)的合法所有人。
第三人欲取得物權(quán)，應(yīng)保護(hù)與法定物權(quán)人所定合同有效，應(yīng)排除第三人應(yīng)知或明知房屋的情況，還應(yīng)排除與他人惡意串通之嫌，只能是一種善意的有償取得，只有這樣才能保證第三人與法定物權(quán)人所定合同的效力。
結(jié)合本案，作為有舉證義務(wù)責(zé)任人張三既沒(méi)有證據(jù)證明黃某對(duì)所訴爭(zhēng)標(biāo)的物存在已知內(nèi)部事實(shí)的可能性，又無(wú)證據(jù)證明黃某與索某惡意串通之嫌。索某作為法律上的物權(quán)人擅自將房屋賣(mài)給不知情的第三人黃某，第三人黃某在買(mǎi)賣(mài)之時(shí)，只能根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記證，來(lái)推定判斷物權(quán)人，對(duì)其內(nèi)部情況，并不知道，也無(wú)義務(wù)知道，因此黃某與索某在出于真實(shí)意思表示的情況下，所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬有效。張三請(qǐng)求法院確認(rèn)索某與黃某買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，法院不應(yīng)支持。
三、張三無(wú)權(quán)要求索某、黃某將房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶到自己名下。
按照物權(quán)法理論，不動(dòng)產(chǎn)登記采取公示要件主義，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響買(mǎi)賣(mài)合同本身的效力，但不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此張三與張二，索某與黃某兩買(mǎi)賣(mài)合同均成立有效，買(mǎi)賣(mài)時(shí)未登記，雖不影響合同的效力，但只約束買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人，不能對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同之外的第三人。
第三人經(jīng)買(mǎi)賣(mài)、登記過(guò)戶以后，是否就取得了該房屋的所有權(quán)。不一定，第三人欲取得物權(quán)，應(yīng)同時(shí)具有以下條件：第一，第三人應(yīng)根據(jù)法律行為取得物權(quán)。不是依法律行為而取得的，即使辦理了登記也不當(dāng)然產(chǎn)生公信力。第二，第三人必須是善意的有償取得。第三人取得房屋需支付對(duì)價(jià)，且無(wú)有效證據(jù)證明第三人明知或應(yīng)知法律上的物權(quán)人不是事實(shí)上的物權(quán)人。第三，第三人已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記。同時(shí)符合上述三個(gè)條件才能說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，物權(quán)變動(dòng)已成立。
