隨著房價的不斷攀升，在商品房買賣合同解除后，房價升值部分的歸屬成為買賣雙方所爭奪的焦點。房價的升值部分能否作為損失獲得賠償，如何確定該損失，以及何種條件下才能獲得差價賠償都是司法實踐中所面臨的殛待厘清的問題。
近年來，在商品房買賣合同糾紛案件中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無法履行而買受人被迫解除的糾紛時有發(fā)生，因為合同的解除，買受人主張賠償商品房升值部分的損失已成為該類糾紛新的焦點。筆者試就該焦點問題進(jìn)行探討，以達(dá)拋磚引玉之效果。
最近幾年，從全國范圍內(nèi)來看，房價上漲已成為一種普遍的趨勢，因此買受人在訂立商品房買賣合同時無論其購房是用于投資還是用于居住，對于房屋的升值都屬其必然和當(dāng)然的期待。所以，房屋的升值就是買受人訂立合同時的一種期待利益。當(dāng)買賣雙方當(dāng)事人完全履行了合同義務(wù)，買受人取得房屋完全的所有權(quán)后，房屋升值的利益與房屋一體均歸于買受人所有。此時，買受人訂立合同時的期待利益就直接轉(zhuǎn)化為了買受人的現(xiàn)實利益。但當(dāng)買受人因開發(fā)商的過錯而被迫解除合同后，由于房屋升值部分的利益因附著于房屋而存在，因此買受人就無法享有房屋升值的利益，當(dāng)初買受人訂立合同時的期待利益就落空了，而過錯方的開發(fā)商則現(xiàn)實享有了該利益。 顯然，上述的后果難以體現(xiàn)公平的原則。德沃金在《法律帝國》一書中提到“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益”。如果因出賣人開發(fā)商的過錯而導(dǎo)致買受人被迫解除商品房買賣合同而出賣人得到房屋升值的利益，就會產(chǎn)生有過錯的一方不僅不會為自己的違法行為付出代價，反而還可以得到“意外豐厚的利潤”，其違法行為的不利后果由無過錯的買受人來承擔(dān)，這就背離了法律應(yīng)有的公平、正義之價值。這種現(xiàn)象極有可能導(dǎo)致更多的房產(chǎn)開發(fā)商加入到違約的行列中來，為謀取利潤的最大化而動輒棄約定于不顧，這必然嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場交易秩序、惡化社會的誠信環(huán)境，給社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建立制造極大的障礙。所以，法律在此問題上必須有所作為，以起到“懲惡揚(yáng)善”、衡平利益的作用。 對于合同解除與損害賠償之間的關(guān)系，各國有不同的立法例。《德國民法典》規(guī)定，受損害方只能在解除合同和損害賠償之間選擇一種救濟(jì)方法，不能同時行使兩種權(quán)利。日本、法國等其他大陸法系國家則規(guī)定，一方當(dāng)事人行使解除合同的權(quán)利，并不妨礙其請求損害賠償。英美法系認(rèn)為，當(dāng)一方當(dāng)事人違反條件或構(gòu)成重大違約時，對方可以解除合同并有權(quán)請求損害賠償。我國《合同法》 第九十七條規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條也規(guī)定，因出賣人的過錯導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因此，從立法上看，我國已經(jīng)確認(rèn)了商品房買賣合同的解除與損害賠償請求權(quán)能并行而非相悖的制度。但國內(nèi)學(xué)術(shù)界對于合同解除的損害賠償?shù)姆秶嬖谥^大的分歧。有的認(rèn)為，損害賠償僅僅是對恢復(fù)原狀而發(fā)生的，但不包括可得利益損失的賠償，因為在合同解除的情況下，表明守約當(dāng)事人不愿繼續(xù)履行合同，放棄了可得利益，因此賠償損失的范圍不應(yīng)包括可得利益的損失。有的認(rèn)為，合同解除的賠償是對全部損失的賠償，包括所受損失和可得利益。我們認(rèn)為，在商品房買賣合同糾紛案件中由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無法履行而買受人被迫解除的情況下，守約的買受人不是不愿意繼續(xù)履行合同而是合同已無法繼續(xù)履行，如出賣人又已將房屋出賣給第三人并辦理了過戶，這種情況下怎么存在繼續(xù)履行的可能性呢？因此，在此類情形下，損害賠償范圍應(yīng)當(dāng)包括可得利益的損失。可得利益就包括房屋升值的利益。不如此，則無法體現(xiàn)法律的公平，不如此則無法遏制不良房產(chǎn)開發(fā)商肆意毀約的行為。將升值部分作為損失賠償符合公平原則，既能起到警示作用，也有利于維護(hù)社會交易秩序的穩(wěn)定和社會誠信工程的建設(shè)。(北京 www.51peichang.net ： )
