上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

當前，各地因拆遷引起的爭議比較大，拆遷問題成為全社會關注的焦點。《中華人民共和國民法通則》規定，財產所有人對財產享有所有權，法律依法予以保護。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五條也規定，房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?？稍谖覈F行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷往往具有國家行政強制性，而被拆遷人對其房屋所有權卻喪失了平等處分的權利，拆遷人與被拆遷人的關系并非純粹平等的民事主體關系。這類案件最典型的特點是審理中雙方矛盾比較尖銳，判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是：

1、拆遷補償標準太低，市場評估價不客觀，對被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡單?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第二十四條規定：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。2001年修改后的《條例》最顯著的一點是根據市場經濟的原則，將拆遷補償的標準由過去的被拆遷房屋的重置價格結合成新結算，修改為根據被拆遷房屋的區位、用途、建設面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額，因此，評估是否公正、準確，直接影響到雙方（拆遷人和被拆遷人）的合法權益。我們辦理案件的過程中發現，拆遷人領到拆遷許可證后自行委托房地產評估機構對拆遷房屋進行評估,評估機構評估時完全參照當地人民政府確定的基準價格進行評估,房屋所在的地段因素對評估的影響不是很大。而且，政府制定的基準價格并不隨著房價的上漲及時調整。即使是雙方協商的情況下，補償的標準和安置的辦法也是行政機關早已制定的，市場價其實成了政府定價，權利的不對等更加突出，導致群眾利益不能得到公正的保護。

2、拆遷人有權申請行政裁決和強制執行，被拆遷人處于不利地位。國務院發布的《城市房屋拆遷管理條例》是一部行政法規，它對拆遷問題作了具體規定，拆遷中的拆與不拆是按行政法律關系來處理的，一旦某一地區被列入拆遷范圍，拆遷人領到拆遷許可證后，被拆遷人即使不愿意搬遷也無可奈何，只能就安置和補償問題與拆遷人協商。安置和補償屬于民事法律關系調整的范圍，但是，條例卻賦予行政機關對應屬民事法律調整的問題予以行政裁決權， 拆遷人與被拆遷人處于權利不對等的位置上。

3、房屋拆遷時，房屋所屬土地不能給予合理補償也是拆遷中爭議的焦點。建設部1995年10月31日《關于拆遷城市私有房屋土地使用權是否予以補償問題的復函》中答復：拆遷城市私有房屋應當嚴格執行現行有關法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規定對拆遷的房屋進行安置補償。按此批復的精神，拆遷城市私有房屋對土地不予補償。但事實是，房價的組成中土地的價格所占比重更大，房屋的價格也因為所處地理位置的不同而差距較大。拆遷時只對房屋進行補償，而拆遷戶在重新購買房屋時，房價中卻又包含了土地價格，兩種房價差距甚多，拆遷戶所得到的補償款根本無法購買到一套相當的商品房，有的拆遷戶只能租房去住。另外，《城市房屋拆遷管理條例》適用范圍是城市規劃區內國有土地上實施的房屋拆遷，對集體所有土地上建成的農民房屋的拆遷，如何補償法律卻沒有具體的規定，一般也只是按照拆遷條例予以補償。但新政策規定農村拆遷不再另批宅基地，因農民住房結構等級本來就低，只補償建筑部分，大部分的空地使用權不予補償，結果是，拆遷補償費連買半套樓的錢都不夠，而更不用說農民們的生產資料、各種雜物的存放。失去了住房，他們喪失了生活的基本保障，政府又沒有很好的安置措施，造成嚴重的不穩定因素。

拆遷的目的是為了實現城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當前群眾上訪事件的不斷發生，就是拆遷工作矛盾激化的表現。

4、對房改房土地補償中的漏洞。公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現的問題是，土地使用權與房產權的分離。土地使用權人要對土地進行商品開發，追求利益的最大化，充分實現土地的價值，就會盡量壓低對拆遷戶的補償費，產權人得不到應有的補償，房屋所有權和土地使用權發生沖突，卻無法解決。

5、立法設計不全面，造成保護疏漏。除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會給工作、小孩上學、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對此并未規定相應的補償辦法，實踐中也常引起爭議。

6、有法不依。比如，對房屋承租人的安置補償問題，在《城市房屋拆遷管理條例》第十三條、二十七條、三十三條中均已有明確規定，要求拆遷人要對承租人做出合理安置補償，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。但是實際操作中，拆遷人通常不會給承租人予以補償，由此發生糾紛。

由于拆遷（無論公益事業還是商業開發）總是打著城市建設的名義，具有很強的政府色彩，各地的政策法規又各行其是，有沖突，有漏洞，有缺陷。因此，依據目前的狀況，房屋拆遷案件即使起訴到法院，無論是民事訴訟還是行政訴訟中，法院并不能給予被拆遷人更好的保護。