房價的持續(xù)高位，產(chǎn)生了不少針對房屋買賣合同是否有效的糾紛案件
在城市房地產(chǎn)需求增加的同時，房屋買賣糾紛也逐年遞增。在崇文區(qū)法院近期審理的房屋買賣糾紛案件中，要求認定房屋買賣合同效力的案件，占了很大部分。
房子賣賤了稱無權(quán)處分
理由不足法院不予支持
案例：包某居住的房屋被拆遷后，他同某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》，約定：包某購買一套一居室回遷房。包某委托某房屋中介機構(gòu)，與錢某簽訂房屋買賣合同。此時，該回遷房仍處于建設施工階段，包某尚未取得該房的所有權(quán)。
后來，在錢某辦理完房屋過戶登記手續(xù)后，包某以自己賣房當時并未取得房屋所有權(quán)，屬無權(quán)處分行為為由，要求法院認定該房屋買賣合同無效。此時，房價已上漲了不少。
分析：“無權(quán)處分行為”是指無權(quán)處分人以自己名義，對他人的權(quán)利標的（如房屋）進行處分的行為，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認，則該處分行為有效；如果事后權(quán)利人拒絕追認，則該處分行為自始無效。
就本案而言，包某雖然當時還未取得該回遷房屋的所有權(quán)，但由于有《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》，并且雙方在合同中約定包某在取得產(chǎn)權(quán)后，協(xié)助錢某辦理房屋過戶登記，因此這個房屋買賣合同實際是附生效條件的合同（條件就是包某取得房屋產(chǎn)權(quán)），當條件成立時，該合同就應當生效。現(xiàn)在此條件已經(jīng)成立，錢某也已辦理了房屋過戶登記手續(xù)，包某再以自己當時未取得房屋所有權(quán)、無權(quán)處分為由，要求認定所簽合同無效，理由不足。因此，法院對包某的要求不予支持。
房屋中介未取得授權(quán)
與買房人簽合同無效
案例：房屋所有權(quán)人李某委托吳某代為辦理房屋買賣事宜，向吳某出具了授權(quán)委托書，并辦理了委托公證。吳某同時又是某房屋中介機構(gòu)的法定代表人。吳某便以房屋中介機構(gòu)的名義、而不是以自己的名義，“代表”李某同買房人陳某簽訂了房屋買賣合同。后來，李某起訴至法院，請求確認該房屋買賣合同無效。
分析：上述委托合同的雙方當事人，分別是李某和吳某，而不是李某和吳某所在的房屋中介機構(gòu)。吳某根據(jù)委托合同，取得買賣房屋的代理權(quán)，但是吳某擔任法定代表人的該房屋中介機構(gòu)，并不因此而取得代理權(quán)。要取得代理權(quán)必須經(jīng)委托人授權(quán)，該房屋中介機構(gòu)未經(jīng)委托人授權(quán)與他人簽訂房屋買賣合同的行為，構(gòu)成無權(quán)代理，因此該合同無效。
買房人陳某在買賣價值巨大的房產(chǎn)時，理應盡到高度的注意義務，卻把李某給吳某的授權(quán)委托書等同于是給吳某任法定代表人的房屋中介機構(gòu)，沒有盡到高度注意義務。
共有房屋分割并進行公證
未變更產(chǎn)權(quán)無法單獨出售
案件：張某等四人共同共有10間房屋，1993年房屋共有人共同到公證處進行公證，將該10間房屋做了分割，其中張某獲得東房兩間，但四人一直未對房屋產(chǎn)權(quán)進行變更登記。1997年，張某將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋賣于秦某，雙方也沒有辦理過戶登記手續(xù)，秦某搬進房屋已連續(xù)居住了10年。2007年，其余三名共有人訴至法院，認為張某處分共有財產(chǎn)未征得他們同意，損害了他們的利益，要求法院確認張某與秦某的房屋買賣合同無效。
分析：四位房屋共有人通過公證的形式，對原共有的房產(chǎn)進行劃分的行為，實際上是他們內(nèi)部對共有房屋進行了分割，但是因為沒有進行產(chǎn)權(quán)變更登記，根據(jù)《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記和公示公信兩項原則的規(guī)定，該房屋的產(chǎn)權(quán)對外仍然處于共有狀態(tài)。因此，本案中張某將公證書上所載明的屬于自己的兩間房屋，賣于秦某的行為，是屬于無權(quán)處分共有財產(chǎn)，張某在出售時須征得其他共有人的一致同意或售后追認。本案其他共有人已提出異議，表示不予追認，則房屋買賣合同自始無效。買房人秦某以合法有效的“公證書”來抗辯，公證書本身是合法有效的，但不能對外作為共有房屋產(chǎn)權(quán)分割的依據(jù)。
如果原共有人辦理了變更登記手續(xù)，每一個原共有人因此獲得了相應房屋的所有權(quán)，原房屋共有關(guān)系消滅。這種情況下，張某將屬于自己的兩間房屋賣于他人，就屬于合法處分自己財產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要該兩間房屋與其他房屋不存在相互配套使用、或者分開使用會嚴重影響其他原共有人利益的，則其他原共有人不再享有優(yōu)先購買權(quán)，張某賣房也就無需征得他們同意。
離婚一方出售共有房屋
善意買房人簽合同有效
案例：張某（男）和李某（女）于1998年結(jié)婚，育有一子。1999年兩人以夫妻名義買了一套兩居室房子，但房產(chǎn)證上只登記張某一個人的名字。2006年，張某和李某協(xié)議離婚，考慮到將來把房子給孩子，雙方?jīng)]有對房屋的歸屬進行處理。2007年11月，張某以60萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后，將張某和李某訴至法院，要求確認他們之間的房屋買賣合同無效。
分析：這類案件應區(qū)分不同情況而定。本案正好發(fā)生在《物權(quán)法》實施之后不久，該法第106條規(guī)定，如果李某能證明買房人秦某明知該房屋系張某和李某的共有財產(chǎn)，或者秦某以明顯低于市價獲得該房產(chǎn)，或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續(xù)，只要以上三種情況中有一種存在，李某的請求均會獲得法院的支持，判該買賣合同無效。當然，如果買賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導致，秦某可以另行起訴要求張某承擔締約過失責任或其他賠償責任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知情該房屋系張某和李某的共有財產(chǎn)，同時也以合理的價格購得該房，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)，李某的請求就不能獲得法院支持。
法官提示：買賣房屋要有兩個意識
人們急于買賣房屋時，往往會忽視法律風險。對一般人來說，買房是一輩子的大事，因此在買房時，應當有兩個意識：
一是法律意識。多了解我國關(guān)于房屋買賣的法律法規(guī)，特別是要搞清楚買賣合同成立生效和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間的關(guān)系。
