開發(fā)商有權(quán)力承諾物管的內(nèi)容嗎 ？
都市快報(bào)
案由：張先生去年購(gòu)買某樓盤房子的時(shí)候，該樓盤開發(fā)商承諾以后物管會(huì)提供24小時(shí)熱水，受此吸引，張先生下了單。然而，等今年，張先生拿到房入住后，卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有這一服務(wù)。張先生覺(jué)得自己受了騙，想知道可否就這一點(diǎn)要求開發(fā)商賠償損失？
分析：首先需要確定的是沒(méi)有提供24小時(shí)熱水服務(wù)的原因。第一種情況是，該樓盤不具有供應(yīng)熱水的硬件設(shè)施，或者雖然有硬件設(shè)施但供應(yīng)能力不能滿足24小時(shí)供應(yīng)。第二種情況是，開發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項(xiàng)服務(wù)。第三種情況是，業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項(xiàng)服務(wù)。第四種情況是，由于使用成本等原因，大部分業(yè)主不愿使用該項(xiàng)服務(wù)而未要求物業(yè)管理公司提供。
在上述第一種情況或第二種情況下，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”第一種情況下，開發(fā)商未按承諾配置供應(yīng)熱水的設(shè)施，顯然屬于違約行為。第二種情況下，雖然是物業(yè)管理公司違約，但前期物業(yè)管理公司是開發(fā)商選擇的，開發(fā)商有義務(wù)督促其嚴(yán)格履行前期物業(yè)管理合同；若其未提供開發(fā)商承諾給業(yè)主的服務(wù)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。
在上述第三種情況或第四種情況下，則一般不能歸責(zé)于開發(fā)商。第三種情況下，違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商之間不存在因果關(guān)系，業(yè)主只有根據(jù)物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責(zé)任。第四種情況下，是業(yè)主大會(huì)決定不實(shí)施該項(xiàng)服務(wù)，并非開發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因，個(gè)別希望使用該項(xiàng)服務(wù)的業(yè)主此時(shí)一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。
