目前,樓市調控加劇,房屋買賣糾紛激增。筆者最近代理的一個房屋買賣糾紛案件具有典型意義。王某將房屋出售給葛某,簽訂合同后買方付款,但沒有辦理過戶手續。此后幾天房價上漲,王某表示房子不賣了,雙方協商未果,葛某起訴到法院,要求王某退還房款并賠償購買同等地段同等房屋的差價。
類似糾紛究其原因,一方面是由于房屋價格波動引起的誠信危機,另一方面是由于糾紛雙方對于可得利益損失的認定難以達成共識。任何房屋買賣合同簽訂后隨著時間的推移,情境發生了變化,當事雙方的初衷也會有所變化,為了維護自己的經濟利益,有人選擇違約,有人選擇尋找合同瑕疵主張合同無效或撤銷,無論怎樣,都與另一方意愿相悖,導致糾紛產生。在處理房屋買賣糾紛的過程中,勢必要對損失的范圍進行確定,對于是否要求可得利益損失,在司法實踐中,大致有以下幾種情況。
一是房屋買賣合同簽訂后,因一方當事人根本違約導致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實現,守約方要求解除合同,守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費、利息等)和房屋差價等可得利益損失,違約方應當予以賠償。在認定可得利益損失時應綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、違約方簽訂合同時能夠預見或應當預見到其違約可能給守約方造成的因房屋價值變動而產生的損失以及守約方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
可得利益損失主要是房屋差價損失,是指合同約定價格與房屋現在市場價之間的差額。實踐中可以委托具有評估資質的專業機構進行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區域內房屋)市場交易價格,與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失,但合同另有約定或當事人事后能夠協商確定的除外。認定房屋差價損失的時間點應從保護守約方的利益出發,以守約方的請求為基礎,結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等予以合理確定。
二是出賣人的違約行為符合合同約定或法定解除條件,但合同不存在法律上或事實上履行不能的情形,雙方可以繼續履行,此時應根據雙方合同約定的違約條款處理,由違約方承擔違約責任,此種情況下,如果守約方提出解除合同的,其應按照合同約定的違約條款獲得賠償,守約方如果此時提出要求賠償房屋差價等可得利益損失的,超出了合同約定的范圍,不應得到法律的支持。
三是房屋買賣合同被確認無效或被撤銷,當事人有損失的,按當事人的過錯程度予以分擔。我國合同法第五十六條規定:無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。在房屋買賣合同被確認無效或者撤銷的情況下,當事人一方主張賠償合同履行的房屋差價等可得利益損失的,筆者認為此時可得利益不存在,當事人沒有索賠的法律依據,不應得到法律的支持。如果一方當事人存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實、偽造授權書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的,另一方要求賠償房屋差價等實際損失的,應結合案件具體情況,根據房屋買賣合同是否實際履行、買受人支付購房款的數額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素,綜合判斷予以確定,但以合同實際履行時的可得利益額為限。作者:北京匯源律師事務所副主任
