隨著國家調控房產政策和地方執行細則的陸續出臺，房產買賣中的各種違約情況有所增多。近期，房產市場成交量大幅萎縮，觀望氣氛濃厚。少了浮躁，多了理性，買賣雙方可靜下心來做點功課，尤其是合同功課，不要因為忽視合同履行中的一些細節問題，導致稀里糊涂違約。長寧區法院近日判決的幾起房屋買賣案件，就比較典型，對消費者應有所啟發。
案例一：遲延出具收據“討”來違約
【案情】2009年4月，經中介公司介紹，郭小姐以128萬元購買黃先生名下一套住房，約定首付款28萬元分別于4月18日前支付10萬元、8月30日前支付18萬元，其余100萬元以貸款方式支付；9月7日前辦理轉讓過戶手續。另約定，以總房價的萬分之三按日計算逾期付款和逾期交房的違約金。
簽約后，郭小姐支付了第一筆房款10萬元，黃先生出具了收據。8月25日，第二筆18萬元房款匯入黃先生銀行卡，但黃先生沒有及時出具收據。急于申請貸款的郭小姐于28日、29日連著兩次發函催告，黃先生于8月31日出具了收據。
9月7日，黃先生去交易中心辦理過戶手續，但是，還沒辦妥貸款手續的郭小姐沒有到場。第二天，辦完貸款手續的郭小姐通知黃先生9日辦理過戶手續，但黃先生沒去。郭小姐隨即通知黃先生改到11日，但到了11日，郭小姐等到的卻是黃先生解除合同的通知書。
9月14日，郭小姐向法院起訴。黃先生則認為，自己按照合同約定的日期前去辦理過戶手續，但郭小姐沒有到場，因此自己有權單方面解除合同。至于收據問題，因為合同約定第二筆房款在8月30日前支付，自己31日出具收據并不違約。
【判決】法院判決黃先生應將房屋產權過戶至郭小姐名下，將房屋交付，并按合同約定支付逾期交房違約金；郭小姐應支付剩余房款100萬元。
【法官說法】
從表面上看，郭小姐未能及時辦妥貸款手續，致使在約定的時間內無法交易過戶。但賣家的首付款證明是貸款審批的必要材料，被告遲延至第六日才出具收款證明，其疏于履行合同附隨義務的責任顯而易見，因此，無權單方面解除合同，以此為由拒絕履行合同已構成違約。
案例二：自設履行順序“想”成違約
【案情】2009年7月4日，許先生以125萬元的總價購買武女士的一套房屋。雙方對支付房款、交接房屋、辦理過戶等作了具體約定，并約定違約金按總房價的20％計算。簽約后，許先生支付了首期房款。
同年8月8日，武女士將房屋鑰匙交給許先生。8月31日，武女士要求許先生付清余款，可許先生卻認為，理應先辦理過戶，交接了房屋后再能支付尾款，因此提出于9月5日辦理過戶后支付尾款，被武女士拒絕。
9月21日，武女士向法院起訴，要求許先生支付12萬元尾款和25萬元違約金。許先生也于29日另行起訴，要求武女士協助辦理過戶手續并支付違約金25萬元。許先生認為，按照合同履行的順序，應該是先辦理過戶，后交接房屋，再支付尾款。武女士雖提前交付房屋，但尚未辦理過戶手續，自己理所當然有權拒絕支付尾款。
【判決】法院判決先由許先生向武女士支付12萬元購房款，再由武女士協助許先生辦理房屋產權過戶；許先生另須支付武女士逾期付款違約金2萬元。
【法官說法】
與許先生持相同觀點的人不在少數，認為這樣操作才順理成章。但聯系雙方在合同中的約定和實際履行情況來看，由于在產權過戶前交接房屋并不違反合同，雙方也未約定產權過戶是支付尾款的前提條件，因此，許先生先過戶再付款的主張缺乏合同依據。可以說，許先生是吃了“想當然”的虧。由于雙方約定的違約金明顯過高，法院依據公平和誠實信用原則作了調整。
案例三：銀行放款前提“逼”出違約
【案情】李林與杜萍是一對小夫妻。2009年4月，經中介介紹，他們看中了趙女士的一套住房，約定以總價103.5萬元轉讓，同時約定，交房前趙女士須遷出房屋內的所有戶口。
4月25日，李林夫婦向趙女士支付了41萬元首付款。很快，銀行批準了貸款。5月10日，雙方一起辦理了產權過戶手續。5月31日，房屋產權登記至李林、杜萍名下，夫妻倆同時完成了抵押登記。
然而，銀行卻遲遲沒有放貸。原來，貸款銀行以遷空戶口為放貸條件，要求趙女士先將戶口遷出。趙女士當即予以拒絕。
10月20日，李林夫婦將趙女士告上法庭，要求她協助銀行放貸并交付房屋。趙女士卻表示，她賣房是為了換房住，但李林夫婦遲延支付房款，期間房價迅速上漲，現在她根本無法以原定價格購買預定的房屋，因此，她反訴要求解除買賣合同，將產權恢復登記至自己名下。
【判決】訴訟中，李林夫婦愿意另行籌款支付剩余房款，趙女士則愿意在恢復產權后，返還收取的房款并補償8萬元。法院最終判決雙方合同解除，產權恢復登記至趙女士名下；趙女士將41萬元房款返還李林、杜萍，并補償8萬元。
【法官說法】
本案糾紛可以說是被貸款銀行的放款條件“逼”出來的。但銀行放款的前提條件不是房屋買賣合同的條款，對趙女士并無約束力。根據房屋買賣合同，李林夫婦支付第二期房款在先，趙女士遷移戶口在后，李林夫婦要求先遷戶口再付房款的主張，沒有合同依據和法律依據。由于按約支付第二期房款是李林夫婦的主要債務，夫婦倆在放款遇阻并經對方催告后仍未在合理期限內履行義務，趙女士可以解除合同。
