年四季房展的第一炮在清明節這天打響，據組委會講展會成交額達40多億元，這個數字有多大水份？有多大炒作成分？筆者不想在此評說。但有692個展位，200多家開發商、197個樓盤參展，總展出面積達到1．2萬平方米的規模這個數據恐怕不會錯，接踵而來的還有 5月初的大型房展，這些房展的參展項目以期房為主，面對如此巨大的成交額和房地產糾紛不斷上升，政府應加快考慮采取什么樣的有效措施避免或減少房地產的糾紛，監督法院依法公平判案，以保障房地產市場健康有序的發展。 如何避免交房條件的爭拗 北京市過去的房屋買賣合同，不論是期房也好、現房也好，內銷房也好、外銷房也好，住宅也好、寫字樓也好，交房條件只有一個：國家建設工程質量監督部門發放的《工程質量竣工核驗證書》，但是這個由買賣雙方按國家法律做出的約定卻由于法官判案時的不同解釋造成了判案結果五花八門，“官司”打來打去，反反覆覆，在房地產案件裁判上幾乎失去了天平。對此，北京市海淀區法院副院長在報紙上講：法院在房地產糾紛案件審判時有一種傾向，為保護市場交易穩定性，對房地產商利益保護得多一些，但從法理上講，房屋買賣本身是一種民事行為，法官應當嚴格按合同保護各方利益，審判中一味強調維護房屋交易穩定性，忽視業主利益，不利于整個行業的健康發展。
目前，國家顧及到由國家發放《工程質量竣工核驗證書》等于為房地產商免費買了保險，如果出現發放證書的人員受賄或瀆職行為，國家將代房地產商受過，于是將國家驗收、發放《工程質量竣工核驗證書》改為房地產商自己組織驗收，向國家登記備案。這就出現了由買賣雙方中的賣房人一方自行確認交房時間，這顯然是對作為買房人的另一方的不公。 在這個問題上，上海市做的比北京市規范得多，過去上海審判的司法精神是以房地產商交房時是否取得《交付使用許可證》為判案依據，目前基于對國家發放《交付使用許可證》所要承擔責任的考慮，改為以房地產商交房時是否取得自己的《房地產權證》（俗稱《大產權證》）為判案依據，有效地避免了房地產商對買房人的侵害，法官對房屋交付條件糾紛案件辦起來得心應手。 目前，我國的商品房買賣合同示范文本雖然鼓勵房屋買賣雙方在合同中約定辦理房地產產權手續的轉移時間，但合同示范文本約定的只是去辦理的時間，而不是辦成的時間，而且也沒有倡導約定違約的解決辦法，這就給房地產商留了很大的空子，也為買房人留下了很大隱患。 筆者認為：房屋的交付應以產權的轉移為標志，為了有效地避免房屋交付條件解釋的混亂，國家應該在法律法規上明確房屋的交付以房地產商交房時已取得自己的《房地產權證》為要件，或像福建省人大那樣以法規形式規定：房地產商交付房屋6個月內，買房人不能取得房產證即可退房。
如何避免延期交房的爭拗 過去的買房合同中規定的是房地產商因“不可抗力”延期交房可以免責，房地產商通過補充協議在“不可抗力”條款下塞進許多諸如“市政施工”、“技術問題”等模棱兩可的內容，以擴大自己的免責范圍，法官判案時經常有意無意地忽略這些條件必須首先符合“不可抗力”的前提?，F在商品房買賣示范文本將房地產商延期交房免責擴大為“不可抗力”和自行約定兩個部分，如果房地產商將以前塞進補充協議中的那些不屬于“不可抗力”的條款挪入合同中，將不再受“不可抗力”前提的約束，買房人稍不留心就會掉進合同陷井。 為了避免期房交房時間的不可確定性，有效保護買房人的合法權益，筆者建議政府應學習香港的做法，由政府規定房地產商在房屋交付前6個月（時間會根據房地產市場的變化加以調整）才可以將房屋拿到市場上預售，也就是說由政府限制房地產商在房屋預售后的規定時間內必須交房，否則就是違例，就要受到處罰。 如何避免面積問題的爭拗 商品房面積的爭拗一直存在，最使人惱火的是建筑面積增大，使用面積減小，雖然現在買房人不用擔心房地產商將建筑面積百分之十幾、百分之幾十的增大，但建筑面積不增大，買房人雖不用再支付預算外的錢，但使用面積的縮水，無疑吃虧的還是買房人。 在福利分房的年代，我國房租按使用面積或套內面積收取實行了幾十年，為什么到商品房時一定要從香港搬一個按建筑面積計算的方法來呢？如果非要搬為什么又不把香港健全的房地產法制和香港政府為限制房地產商在面積上的欺詐所做出的努力一起搬過來呢？ 筆者認為：制法的目的是為了保護弱者，法律法規首先要保護的是人民，房地產方面的法律法規則首先要保護買房人的利益，政府應強迫房地產商按使用面積或套內建筑面積計算房價，而不是像合同示范文本那樣由房地產商和買房人自行選擇，自行約定，只有這樣弱勢人群的權益才不會被侵害。 為了不使房展選擇在清明節這天開展成為一種諷刺、為了避免購買商品房成為買房人的終身悲哀，筆者呼吁政府將房地產法律法規的起草工作交由專業法律工作者在參照建設主管部門和消費者協會等社會各方面的意見基礎上獨立完成，并同時規范法官的判案行為，使法官明確國家賦予自己的職權是執法、而不是釋法，避免房地產執法過程中的隨意性
