今天我給大家?guī)淼氖琴彿烤S權(quán)的話題，是從購房者角度談打怎樣打房地產(chǎn)官司。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，購房者作為參與的主體，是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終買單人，最容易受到各種各樣的傷害，權(quán)利受損。但房子作為生活必需品，作為成家立業(yè)的標(biāo)志，又不得不買。可見，作為矛盾的主體雙方，和所有的矛盾雙方是一樣的，既有同一性，又有斗爭性。什么是同一性？比如有些人的論調(diào)：沒有了開發(fā)商，我去那買房子去，體現(xiàn)了開發(fā)商與購房者的共存共榮的一面；至于斗爭性，開發(fā)商與購房者的沖突，在報紙的法制和商業(yè)版經(jīng)常可以見到。今天，我們講的，主要講斗爭的一面。讓大家從宏觀上、總結(jié)上了解、認(rèn)識一下，對已購房的業(yè)主維權(quán)和將購房的業(yè)主預(yù)防風(fēng)險提供一個幫助。
這種斗爭的實質(zhì)，從購房者的角度講，是自己的合同權(quán)利和其他民事權(quán)利受到了侵害。我們知道，在現(xiàn)實中，開發(fā)商與購房者比較，購房者卻是明顯的弱勢群體，雙方實力明顯不對等。開發(fā)商可以調(diào)動一個團隊，利用各種資源，作為一個個體的購房者進(jìn)行對抗。這場拳擊可以比作是泰森與一個孩子作對手，孩子當(dāng)然弱不禁風(fēng)，而泰森的抗打擊能力卻是震古爍今，世界一流。這樣說，是說，戰(zhàn)爭還未開始，勝負(fù)已可預(yù)料。
但從法律上講，法律面前人人平等，就是說，開發(fā)商與購房者在法律上是平等的。我們購房者的希望就是：在法律支撐的擂臺上，與開發(fā)商公平角力。有些人聽到這個，可能會會心一笑，但我想說的是：要是沒有這個信念，那只有偃旗息鼓，甘拜下風(fēng)，任人宰割。
有關(guān)斗爭形式，法律規(guī)定了四種方式：協(xié)商、投訴調(diào)解、仲裁、訴訟。
關(guān)于協(xié)商，因為純粹是雙方自愿，缺乏法律的剛性，往往是購房者有意，開發(fā)商無情，結(jié)果：購房前熱情招待，購房后白眼冷臉。
關(guān)于投訴調(diào)解，共有三個方向，向媒體、向消協(xié)、向行政部門。向媒體投訴，可逞一時之快，但媒體終究是無冕之王，只起到一個輿論監(jiān)督作用，如果開發(fā)商渾不吝，不理這個渣，也不可能解決實際問題。向消協(xié)投訴，我們知道，購房者又是消費者，消費者協(xié)會是依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》成立的專門保護消費者的組織，但消協(xié)畢竟是民間調(diào)解組織，也缺乏必要的權(quán)威和威嚴(yán)性。向行政部門投訴，由于消費者與開發(fā)商是民事上的合同糾紛，有關(guān)行政部門除了對開發(fā)商的違法行為可以進(jìn)行處罰之外，對購房者的賠償要求只能是調(diào)解，這種調(diào)解也沒有力度。
剩下的兩種形式，才是直接或者說最終能夠解決實際問題的。
關(guān)于仲裁，是指糾紛當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，將糾紛提交非司法機構(gòu)的第三者審理，由第三者作出對爭議雙方均有約束力的裁決的一種解決糾紛的制度和方式。從定義可以看出，仲裁不同于司法、行政途徑，也不同于當(dāng)事人的自行和解。其最大的特點對購房者來說是快捷性----一裁終局。再者，還有一個優(yōu)勢，就是：仲裁機構(gòu)是常設(shè)的，仲裁員常備的，而仲裁員的選擇卻是隨機的。在我們石家莊，成立的是石家莊仲裁委員會，在市政府的東配樓七層。從快捷的角度講，我個人的傾向是讓購房者選擇仲裁，這樣，可以遲早從訟累中抽身，節(jié)約時間成本。當(dāng)然，這需要先在合同約定：雙方爭議由石家莊仲裁委員會仲裁。
下面進(jìn)入我們今天的主題：訴訟，所謂訴訟，就是打官司，分三種：民事訴訟、行政訴訟、刑事訴訟。我們要講的就是民事訴訟。其法律定義是：民事訴訟就是人民法院在所有訴訟參與人的參加下，審理和解決民事案件的活動及在活動中產(chǎn)生的各種法律關(guān)系的總和。它在程序正義的基礎(chǔ)上保障實現(xiàn)實質(zhì)正義。
舉個生活中的例子說明訴訟的意義：一個母親，兩個兒子，母親買了一個西瓜分給兩個兒子。怎樣分最公平呢？這就有一個程序正義和實體正義的問題。西瓜要分，要分的公平，分的過程要讓兩兒子沒意見，都服氣。這可怎么辦呢？母親就想一辦法：讓兩方?jīng)Q定，一兒執(zhí)刀，一兒先挑。這樣，我們看，執(zhí)刀的會盡力切得平均，先挑的會盡力選擇大塊，執(zhí)刀的會因是自己執(zhí)刀毫無怨言，先挑的會因是自己先挑而心悅誠服。這樣，母親、兒子都皆大歡喜，也實現(xiàn)了程序正義和實質(zhì)正義。
