季女士以房屋價格94萬余元、附屬設(shè)施及裝修230萬余元的價格，簽約將房子賣給姚女士，姚女士繳納了4萬余元稅費。事后，季女士稱裝修費僅數(shù)萬元，其余交易款涉嫌逃稅，擔(dān)心受牽連，起訴姚女士請求撤銷合同。這又是一起“陰陽合同”引起的官司。
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盡管新出臺的“京十五條”給出明確信號：有關(guān)部門根據(jù)市場情況，會及時動態(tài)調(diào)整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，但一份份“陰陽合同”還在繼續(xù)簽著，并無收斂跡象。
昨天，中介客服安先生，同時也是“陰陽合同”的受害者，向記者分析了這種“頑疾”的種種隱患，也透露了它久治不愈的深層原因。
人人知道的秘密
二手房七八成是陰陽合同
“陰陽合同”具體是從哪年開始出現(xiàn)的，安先生沒仔細地探究過，從他2007年進入公司起，就有這種現(xiàn)象，而且因為普遍存在，在中介行業(yè)早已是公開的秘密。
何為“陰陽合同”?就是同樣的一套房子，房主、中介、買家，三方先私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價;然后再向建委、稅務(wù)等政府部門提交一份陽合同，這個價格往往都低于實際成交價，這么做的目的只有一個，就是為了避稅。
“二手房市場是完全的賣方市場，房主一般不承擔(dān)中介費、稅費等費用，這些費用均由買家在房價之外額外承擔(dān)，包括本該由房主承擔(dān)的營業(yè)稅、個稅，負擔(dān)很重。這幾年，房價上漲又快，買家就希望少繳些稅，傾向于簽陰陽合同;房主呢，對自己又沒什么損失，就‘睜一只眼閉一只眼’默認了;中介呢，有生意上門，哪家中介公司都不會說不的，而且有些中介為了促進成交，還主動為之，陰陽合同就蔓延開了。”安先生分析說。
目前，陰陽合同占所有二手房成交的比例，各中介說法不一，有中介給出的數(shù)字是70%，有中介給出的是80%，還有更高的，給出了90%的數(shù)字。
“隨便去問一家中介，都會告訴你可以操作‘陰陽合同’。”安先生說。昨天下午，記者致電多家中介，果然均稱“沒問題”，并表示操作很簡單。
就是這樣一種人人皆知、操作簡單的運作，身為從業(yè)者的安先生卻栽了。2009年4月，安先生看中了西南二環(huán)一套128平方米的三居室，總價160萬元，按他的預(yù)算，首付40萬元，剩余120萬元申請銀行貸款。但當(dāng)時這套房子的房主購房未滿兩年，按規(guī)定，需要繳納房款差額的5.5%作為營業(yè)稅，即5萬元左右，還要繳納契稅、個稅等約10萬元。安先生覺得有點兒舍不得。在得到房主同意后，三方私下簽一份明確實際成交價的陰合同后，還簽了一份陽合同。在這份陽合同中，房屋售價僅為60萬元，比當(dāng)初房主買房時還低了10萬元，其他為裝修款，以達到避稅的目的。讓安先生沒想到的是，在雙方簽訂合同后短短10天，這套房子報價就漲到了180萬元，而且還有上升勢頭，房主就不想賣房子了，以合同有逃稅風(fēng)險為由，起訴到法院，要求解除合同，最終法院判房主勝訴。
為了這場官司，安先生折騰了近一年，房子沒買成，還耽誤了他買其他房子的機會，雞飛蛋打。
風(fēng)險買房人承擔(dān)
每年都有幾百人雞飛蛋打
有了這次經(jīng)歷，安先生對“陰陽合同”是深惡痛絕。他對記者說：“據(jù)我了解到的北京法院系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)字，每年都有幾百個像我一樣的倒霉蛋‘誕生’，都是由于陰陽合同的泛濫造成的。”
除了個人的損失，國家也有很大損失。安先生給記者粗算了一筆賬。去年，北京二手房成交共19.65萬套，以保守的陰陽合同占70%的比例算，就有13萬套。目前，北京每套房的實際平均價超過了200萬元，平均稅率在5%以上，都取下限，這部分成交房源的稅收就應(yīng)在130億元。而去年每套房的平均網(wǎng)簽價只有60萬元，按此計算，稅收僅為39億元，算下來，總避稅額達到93億元。
“這還都是按保守數(shù)字算的，實際避稅額可能還要高于這個數(shù)字。比如去年我們公司成交的一套房，實際成交1000多萬元，合同是按100多萬元做的，整整差了10倍，單這一筆，就避稅幾十萬元。”
作為樓市調(diào)控依據(jù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也因陰陽合同的存在而失真。去年，有人指出，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊通報的二手商品住宅均價和中介向媒體通報的價格相差甚遠。對此，市統(tǒng)計局解釋稱，數(shù)據(jù)“打架”，最主要的原因是“陰陽合同”的存在。一些房地產(chǎn)中介公司提供給統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)中，實際交易價格較高，但做合同時故意把價格做得較低，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)與實際價格存在偏差。為此，統(tǒng)計部門還專門加大了對房屋銷售中介上報數(shù)據(jù)報表的抽查力度，明確對于虛報和瞞報房屋銷售價格的房屋銷售者，一經(jīng)查實，將依據(jù)《統(tǒng)計法》對造假者進行嚴(yán)厲處罰，最高處罰20萬元。
