上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月05日
免費咨詢熱線
133-700-11000
商品房買賣合同糾紛(二)
發布時間:2017-08-21 20:21:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,241 ℃

  商品房買賣合同的分類

  這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

  關于商品房買賣合同的分類,對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定,決定著案件審理的方向。

  根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定,商品房現售,是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為;商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

  上述對合同的分類,看似直觀而易于理解,但仔細研究就發現其分類標準模糊不清,未能對所有商品房買賣合同作出兩分,是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的,但并未作兩分,因為在竣工和驗收之間還有時間間隔,且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹,還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此,已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類?同時,即使按上述方法分類,在面對紛繁復雜的現實生活時,還是往往產生不同的認識。

  對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房,其買賣合同應按預售還是按現售處理,筆者認為,將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷:允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金,且該資金必須用于工程建設;預售是一種特殊的銷售,預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解:蓋好了的房子是現房,尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此,筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整,其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念,和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

  此外,根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識,我國法律對何為工程竣工未作解釋。竣工為工程完了。但對何為驗收,我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定,建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收,并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定,房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收,驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況;驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為,上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收,其結果只說明建設工程質量狀況;第二個驗收是綜合驗收,驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中,要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求,是否合法并符合入住條件的商品房,因此,對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

  最后,區分合同種類時還遇到一個程序問題:確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中,而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料,法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第(一)項的規定,以進行合法性審查(審查合同合法性)為由主動調查取證?或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人?筆者認為,前一種作法法律依據不足,后一種作法可采。

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關文章:
滬上找律師,就上滬律網~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 郑州空调维修_郑州中央空调维修_空调清洗维保-郑州大晟机电设备安装工程有限公司 | 永康微网站建设、永康手机网站建设、永康营销型网站建设、永康外贸网站建设、永康网站托管、永康网络公司—英汇网络 - 永康市英汇网络技术有限公司 | 温湿度变送器_pm2.5传感器_湿敏电阻_二氧化碳传感器_甲醛传感器-美特瑞科技 | 铝合金线棒生产厂家-提供第三代精益管,防静电工作台定制与批发-宁波杰艾逖仓储设备有限公司 | 清尼龙滤膜-清洁度检测设备-清洁度分析仪-清洁度萃取机-优昂(百科) | 深圳市翔洲宏科技有限公司| 沈阳资质代办_代办建筑资质「快」-【华廷元】沈阳代办公司首页- 沈阳机电一体化电热锅炉_沈阳蓄热式电锅炉_沈阳壁挂式电锅炉【沈阳远鹏电热供水设备工程安装有限公司】 | 呼吸家官网|肺功能检测仪生产厂家|国产肺功能仪知名品牌|肺功能检测仪|肺功能测试仪|婴幼儿肺功能仪|弥散残气肺功能仪|肺功能测试系统|广州红象医疗科技有限公司|便携式肺功能仪|大肺功能仪|呼吸康复一体机|儿童肺功能仪|肺活量计|医用简易肺功能仪|呼吸康复系统|肺功能仪|弥散肺功能仪(大肺)|便携式肺功能检测仪|肺康复|呼吸肌力测定肺功能仪|肺功能测定仪|呼吸神经肌肉刺激仪|便携式肺功能 | 聊城市城乡规划设计研究院官方网站| 昆明塑料包装袋|云南塑料包装袋|昆明塑料袋厂家|云南茶叶大米蔬菜种子食品包装袋就来阮门包装有限公司 | 桥梁伸缩缝_桥梁伸缩缝厂家_桥梁伸缩缝价格-衡水淞皓路桥养护工程有限公司 | 物联网环控器-智能养殖监控系统-智能化养殖控制器-养殖环境控制器-朗锐恒科技 | 磨刀机厂家,全自动磨刀机-山东威海富田磨具 | 清河县隆鑫密封件有限公司,汽车用密封条,配电箱柜、集装箱密封胶条,建筑门窗、家具用密封条,无毒环保医用密封条,船舶、农机用密封条,异型产品 | 投影仪配件,苏州投影仪维修,B60数显表维修-苏州市加野仪器有限公司 | 济宁市天众机械有限公司_机械加工,电力产品,冶金产品,造纸机械 | 无锡紫苹果装饰首页-高端别墅装修设计,专业别墅装饰公司 | 陕西锐锋建筑安装有限公司,锐锋建筑,总承包,专业分包,市政综合,劳务,水电钢构,铁路公路,房建,房屋建筑施工 | 湖南一体化污水处理设备_二氧化氯发生器_一体化净水处理设备_消毒设备厂家-湖南东环环保科技有限公司 | 宁波雷豹机电科技有限公司|雷豹冷风机|雷豹工业大风扇|MFC18000|MFC16000|MFC6000|EF3622|EF4222|EF4822|移动工业蒸发式冷风机空气冷却器|大型工业空调扇|雷豹移动式工业大风扇|雷豹大风扇|生产厂家|公司官网 | 乌海市腐植酸盐加工,内蒙古腐植酸钠,内蒙古型煤粘合剂生产厂家|创联腐植酸盐加工有限公司 | 压瓦机|C型钢机|彩钢设备|C/Z互换檩条机-河北玉发压瓦机 | 耀美软瓷施工队-13638350103-专注于软瓷施工勾缝的贴软瓷施工队 - 软瓷,软瓷施工,软瓷勾缝,软瓷怎么施工,软瓷怎么勾缝,贴软瓷,软瓷施工队 | 学汽修,学汽修技术,汽修培训班,汽车美容培训,汽车新能源技术培训-广州万通汽车培训学校[官方网站] | 小型生活污水处理设备_MBR膜生物反应器_口腔医院/脱脂污水处理设备_酸洗磷化/喷涂废水处理设备-上海台江环保 | 荧光显微镜,倒置显微镜,显微镜相机,荧光光源——广州市明美光电技术有限公司 | 四合扣-工字扣-帽钉(831,200,警用,大拉力四合扣)-永嘉县鑫达钮扣有限公司 | 配电箱自动生产线-配电箱生产线设备-山东炜桦智能 | 双螺杆挤压膨化设备_挤压熟化设备_烘干设备_油炸设备及喷涂调味设备-山东铭本机械科技公司 | 曙海培训-仿真培训Linux培训html5培单片机培训PCB培训python培训PLC培训C语言培训android培训物联网培训无线电培训欧姆龙培训工业机器人培训5G培训Hadoop培训CFD培训项目外包开发咨询 | 耐油橡胶接头,耐酸碱橡胶接头,耐高温橡胶接头|淞江集团 | 三氯异氰尿酸_二水二氯异氰尿酸钠_氰尿酸| 全自动贴标机厂家-深圳市优斯迪自动贴标机官网 | 真空泵维修保养-真空泵-真空泵油-真空泵过滤器-真空泵碳片-东莞市海扬真空设备有限公司 | 铅板-济南鑫玉防辐射材料有限公司| 商业地产策划_商业地产代理_华锦亿爵商业地产顾问机构 | 三禾防爆-专业的防爆电气生产厂家 | 河北安润防腐管业股份有限公司-远程供液管路_远距离供液管路_远程供液系统 | 免费的PPT幻灯片演示制作软件,动画视频及课件制作软件 - Focusky万彩演示大师官网 | 深圳办公室装修_设计_实景_效果图_哪家好-公装装饰公司 | 型材散热器,电子散热器,插片散热器-镇江市科创电子散热器有限公司 |