買房人未按時付款 賣房人能否拒絕交房
開發商比約定日期晚了440天交房，購房者郭女士一紙訴狀要求其支付逾期交房違約金近27萬元；開發商則反訴郭女士第二筆房款逾期22天才付，要求判令其支付逾期付款違約金近1萬元。浦東新區法院日前作出判決，被告上海洲海房地產開發有限公司（以下簡稱洲海房產公司）和原告郭女士都要為各自的違約行為“埋單”。
原告郭女士訴稱，自己看中位于浦東梅花路上的一處房產，便與開發商洲海房產公司簽訂了商品房預售合同，約定當年9月30日前交房，如開發商未能如期交房，應按郭女士已付房款的日萬分之三，自合同約定的最后交付期限之第2天起至實際交房日止，向郭女士支付違約金。此后，郭女士分兩次付清購房款人民幣200余萬元，但洲海房產公司的交房日期卻比約定整整晚了440天。
被告洲海房產公司則辯稱，雙方已于同年11月簽訂了《房屋驗收交接單》，并于當日將房屋鑰匙交給了郭女士，房屋已經實際交付了，因此郭女士的訴請沒有依據。相反，郭女士的第二筆房款逾期22天才付清，按約定，郭女士應以日萬分之三，按逾期付款的金額和天數向其支付違約金。
法院認為，當事人應當按照約定履行自己的義務，被告洲海房產公司未能在合同約定期內向原告郭女士交付房屋和辦出新建商品房房地產權證，無論何種原因所致，并不妨礙原告要求被告承擔違約金的后果。違約金計算標準可參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準。而對于被告的反訴，原告郭女士沒有證據證明其逾期支付第二筆房款的原因在被告，因此也需按合同約定，承擔違約責任。法院最終判令：洲海房產公司向郭女士支付逾期交房違約金人民幣3.6萬余元，郭女士同時向洲海房產公司支付逾期付款違約金近1萬元。
【案例分析】
商品房買賣過程中，經常會發生買房人沒有按照合同的約定先支付購房款，開發商就會以此為由行使后履行抗辯權拒絕交付房屋。所謂后履行抗辯權，是指在雙務合同中，負有先履行義務的一方當事人，屆期未履行義務或不適當履行義務時，后履行義務的一方當事人享有的可拒絕對方履行或相應履行要求的權利。[2]所謂雙務合同，是指雙方當事人的義務互為對待給付或對價關系的合同。商品房買賣合同就是雙務合同。買房人有付款義務，賣房人有交房義務，買賣雙方履行義務的期限分別屆滿、屆至。后履行抗辯權實質上是對先履行義務一方違約的抗辯。
有一種觀點認為，如果買房人未能在約定期限內支付大部分的購房款，那么開發商就可根據《合同法》第六十七條規定的先履行抗辯權拒絕交房（有些學者將后履行抗辯權稱作先履行抗辯權，實際上兩種說法表述的是同一含義，只是出發點不同：先（行）履行抗辯權是對先履行方抗辯的口吻，后履行抗辯權則站在為后履行方辯解的立場上。）[3]；如果買房人已經在約定期限內支付大部分的房款，那么開發商拒絕交房抗辯不予成立。因為履行抗辯權是對待給付之間的抗辯，對應商品房買賣合同來說，少部分的購房款項與商品房并不構成對待給付，開發商應當根據誠實信用原則通知購房人支付剩余款項，并要求購房人承擔逾期付款的違約責任。本文不同意這一觀點。買房人支付多少購房款算作“大部分”？支付多少購房款算作“少部分”？這一沒有明確標準，也無法量化的“部分”要依據誠實信用原則來確定會引起爭議。如果由法院來判案，也要依靠法官的自由裁量權來裁判。自由裁量權是法官在審判上所享有的一種特有職權。自由裁量權不是法官裁判不受任何限制的“自由”，而是行使裁量權的法官不受權力、利益、人情、偏見等因素干擾的“自由”。最高人民法院也是盡最大可能來規范法官對案件的自由裁量，包括通過積極推動民事立法、及時制定司法解釋、建立案例指導制度、建立審判組織之間法律觀點協調機制，來統一司法尺度，統一裁判標準。
還有一種觀點認為，賣房人出售的房屋在約定的交房之日已經竣工驗收并具備交付條件的，賣房人有權行使后履行抗辯權，無需承擔遲延交房的違約責任；賣房人出售的房屋在約定的交房之日尚未竣工驗收，不具備交付條件的，賣房人無權行使后履行抗辯權，應向買房人支付遲延交房的違約金。對于買房人延期付款的違約行為，出賣人可依照合同約定及法律規定向買房人追究違約責任。這一觀點實際上是行使后履行抗辯權的前提是后履行人無違約行為，否則就應依據《合同法》第一百二十條的規定承擔相應的責任。本文認為，如果買賣雙方沒有先后履行順序，合同履行過程中雙方均有違約行為，應各自承擔相應違約責任。本文引用的案例應屬這一情況。但如果商品房買賣合同中約定由買房人先履行付款義務，而后由賣房人交付房屋，則即使房屋不具備交付條件，買房人未付清合同約定的購房款的，賣房人有權利行使后履行抗辯權，有權利與買房人延遲付款的時數相當的時日順延交房而不承擔逾期交房的違約責任。
買房人可否以賣房人不具備房屋交付條件，而依據《合同法》第六十八條的規定行使不安抗辯權而拒交購房款呢？本文認為不可以。《合同法》規定的不安抗辯權行使條件，必須是有確切證據證明賣房人經營狀況嚴重惡化；轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；喪失商業信譽；有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。房屋不具備交付條件不屬于以上四種情形。
商品房買賣是有風險的。買房人如果想先讓賣房人交房后再付款，或者雙方同時履行付款和交房的義務，就應在合同補充條款中約定的明確具體。如果商品房買賣處于賣方市場，房子不愁賣，賣房人一般不會同意讓買房人在合同中填加對自己不利的條款。所以，簽訂合同的主動權也是受供求關系影響的。購買房屋和購買價值比較低的商品不一樣。消費者在購買房屋前，一定要有風險預測，或找專業人士提供幫助，才能買到稱心如意的房子。
