金某訴鄭某房屋買賣付款后未辦過戶手續(xù)要求確認(rèn)買賣有效案
案情
原告：金某，男，廈門A貿(mào)易有限公司、豐臣工貿(mào)發(fā)展公司總經(jīng)理。
被告：鄭某，男，原B國際貿(mào)易公司董事長兼總經(jīng)理，住臺灣省高雄市三民區(qū)克武路264號。
B國際貿(mào)易公司(以下簡稱B公司)系被告鄭某在香港注冊的獨資公司，該公司于1995年10月31日結(jié)束營業(yè)。1988年7月，B公司購得廈門市海濱大廈第21層D座房屋，建筑面積173.55平方米，總價款港幣97萬元。1994年7月9日，B公司授權(quán)董新華與原告金某辦理該房產(chǎn)買賣事宜，雙方在未實地察看該房現(xiàn)場的情況下，簽訂了一份《購房合同》，約定：B公司將海濱大廈第21層D座賣給金某，該房建筑面積264平方米，使用面積174.3平方米，含附帶物：高級裝修、辦公桌、椅、柜等，及電話3部、傳真機、復(fù)印機等，總價款人民幣160萬元(其中房屋原值約港幣123萬元，另加裝修費及辦公通訊設(shè)備等費用20多萬元);B公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天罰違約金5‰;本合同經(jīng)公證后生效。7月11日，應(yīng)董新華要求，雙方撤銷合同中約定的經(jīng)公證后生效的條款。合同簽訂后，因B公司被法院在另案中判決其返還他人100多萬元債務(wù)，若逾期不付，法院將拍賣該房屋，金某根據(jù)B公司代表董新華的授意，向B公司廈門經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位廈門日勝公司前期匯款人民幣33.8萬元抵作房款。隨后，金某又分別于1994年7月21日、7月25日和7月30日支付給董新華房款美元63500元(折人民幣548227.25元)、人民幣15萬元、人民幣1萬元及港幣24070元(折人民幣26862.12元)。董新華以B公司的名義對上述款項開具了收據(jù)。金某與董新華因業(yè)務(wù)往來，金某還支付或借給董新華31萬余元，董新華表示這些款項由其自行承擔(dān)。因B公司貸款將房產(chǎn)證抵押在銀行，至同年10月4日，金某拿到該房的原所有權(quán)證明，發(fā)現(xiàn)該房建筑面積實為173.55平方米，即向董新華提出異議。同年11月10日，金某開始使用管理該房至今。
雙方因為辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未達成協(xié)議，金某向廈門市思明區(qū)人民法院起訴，要求確認(rèn)該房歸其所有，由B公司返還多收取的房款及承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因B公司經(jīng)公告送達未到庭參加訴訟，一審法院依法缺席判決，并公告送達判決書。B公司不服提出上訴。二審法院經(jīng)過開庭審理，以事實不清、證據(jù)不足發(fā)回重審。
一審重審期間，因B公司已結(jié)束營業(yè)，鄭某承擔(dān)參加訴訟。 原告金某訴稱：其與被告于1994年7月9日簽訂購房合同，約定由被告將海濱大廈21層D座(建筑面積264平方米)的房屋賣與原告，價格160萬元，于同年7月28日交付房屋。原告陸續(xù)支付了148萬余元，但被告卻一再違約，遲至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才發(fā)現(xiàn)房屋實際面積與合同約定面積不同。現(xiàn)要求確認(rèn)房屋買賣有效，被告返還多付房款42萬余元，并按每日5‰支付逾期交房的違約金。 被告鄭某答辯稱：其授權(quán)董新華與原告簽訂購房合同。但此后，原告僅陸續(xù)支付了部分款項。原告與董新華之間尚有個人生意往來，原告所述的148萬余元中有一大部分系董新華與原告的個人款項，應(yīng)予以剔除。房屋至今尚未辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)要求確認(rèn)房屋買賣關(guān)系無效，將購房款返還給原告。購房合同尚未發(fā)生法律效力，不存在違約金問題。 審判 思明區(qū)人民法院認(rèn)為：原告與B公司簽訂購房合同后，雖已交付了大部分房款，并實際使用和管理了訟爭房屋，但雙方至今未能前往房管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，現(xiàn)賣方反悔，應(yīng)解除原告與B公司之間的房屋買賣合同，雙方應(yīng)各自返還因此而取得的財產(chǎn)。雙方對此均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。B公司系在香港地區(qū)成立的個人企業(yè)，且已結(jié)束營業(yè)，依法應(yīng)由其業(yè)主鄭某行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。雖然原告支付的款項憑證上均蓋有B公司的公章，但原告與B公司代理人之間除該房屋買賣行為之外，還有個人其他款項往來，在原、被告雙方對款項系屬購房款或個人款有異議的情況下，只有注明“香港B國際貿(mào)易”字樣，真正用于房屋買賣和為被告支出的款項，才可確認(rèn)為購房款，其余應(yīng)視為董新華等人與原告之間的法律行為，應(yīng)依法另行處理。董新華表示林炳生、劉楚、涂永紅的欠款由其承擔(dān)，予以采納。對于董新華的個人欠款，原告應(yīng)另行向董新華追討。原告稱其支付給董新華、林炳生等人的款項全部為購房款，缺乏相應(yīng)證據(jù)，不予采納。原告經(jīng)被告代理人要求匯往經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位的款，系用于償還被告欠經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司的債務(wù)，故應(yīng)將該款視為購房款。
根據(jù)國務(wù)院國發(fā)(1983)194號《城市私有房屋管理條例》第九條第二款，《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款的規(guī)定，該院于1997年7月23日判決： 一、原告金某與B公司之間的房屋買賣關(guān)系無效;原告金某應(yīng)于本判決生效后二個月內(nèi)將上述房屋及屬于被告的設(shè)施歸還被告鄭某管理、使用。 二、被告鄭某應(yīng)于原告搬遷之日返還原告金某房款1073089.37元。
一審宣判后，原告金某不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，訴稱：
(1)上訴人與被上訴人1994年7月9日所簽購房合同，上訴人已支付大部分款項，被上訴人也于1994年11月10日實際將房屋交付上訴人使用，該合同依法成立，并已大部分實際履行，應(yīng)屬有效合同。一審法院以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶為理由，判決合同無效是錯誤的。依據(jù)經(jīng)濟合同法和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的有關(guān)規(guī)定，合同經(jīng)過協(xié)商一致就成立，被上訴人的該財產(chǎn)所有權(quán)雖未按協(xié)議轉(zhuǎn)移，但反悔無正當(dāng)理由，且合同能夠履行，即具備補辦過戶手續(xù)的條件。請求撤銷原審判決，判令被上訴人繼續(xù)履行購房合同。
