樓下住戶在我家陽臺(tái)下搭建雨棚影響我家晾曬衣服,可否要求拆除?
答：你和樓下住戶之間形成相鄰法律關(guān)系。依《民法通則》對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定，相鄰關(guān)系的處理，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神解決，相鄰一方給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
樓下住戶有權(quán)利用外墻面搭建雨棚，然而，他行使這一權(quán)利的同時(shí)給你的生活帶來不便，已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)相鄰方的妨礙。因此，樓下住戶應(yīng)當(dāng)排除妨礙，下移自家的雨棚。你的請(qǐng)求是能夠得到法律支持的。
噪音擾民
我所在的小區(qū)，沿街有一家歌廳。每到周末，歌廳的歌聲很吵。請(qǐng)問作為小區(qū)居民，我該怎么辦?
答：根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，新建營業(yè)性文化娛樂場所的邊界噪聲，必須符合國家規(guī)定的環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。違反規(guī)定，造成環(huán)境噪聲污染的，由縣級(jí)以上地方人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門責(zé)令改正，可以并處罰款。受到環(huán)境噪聲污染危害的單位和個(gè)人，有權(quán)要求加害人排除危害;造成損失的，依法賠償損失。
據(jù)此，你可向歌廳提出降低音量，排除妨害的要求。如歌廳拒不接受，你可請(qǐng)求環(huán)保局依法對(duì)歌廳進(jìn)行查處，也可向以相鄰關(guān)系向人民法院提起訴訟。
房屋預(yù)購后被他人使用
我與開發(fā)商簽訂了一份預(yù)售合同并經(jīng)過登記備案，合同約定4月中旬交房。交房前，我去查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋里面住了好多施工人員,說是開發(fā)商讓他們住的。請(qǐng)問，我能否讓這些施工人員搬出去?能否追究開發(fā)商的責(zé)任?
答：預(yù)購人為該期房的期權(quán)人，享有的是“要求開發(fā)商按合同約定在將來某個(gè)特定時(shí)間交付房屋”的權(quán)利。在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前，預(yù)購人并非該房屋(或建設(shè)工程)的所有人。因此，直接要求施工人員搬出該房屋缺乏法律依據(jù)。
但如果施工人員使用該房，但并非對(duì)該房在作正常施工，則可以要求開發(fā)商讓施工人員搬出去。否則將在交房時(shí)以房屋已被實(shí)際居住使用，造成房屋內(nèi)部裝修、設(shè)施的損壞或損耗為由,追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
房產(chǎn)商可否將小區(qū)公用部分出售?
答:不可以,公用部分產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,即建筑物區(qū)分所有人,物業(yè)公司無權(quán)出售他人財(cái)產(chǎn).
房屋戶主本來是父親的,父親過世后,戶主應(yīng)變更如何變更?
我家近期購買了一套新建住宅，入住一段時(shí)間后卻發(fā)現(xiàn)房屋有些質(zhì)量問題，不知向哪個(gè)部門投訴?聽說在保修期內(nèi)或保修期外分別由不同的部門受理，是否有這回事?
答：購買的新建住宅，如果在保修期內(nèi)發(fā)生了住宅工程質(zhì)量問題，根據(jù)《新建住宅質(zhì)量保證書》的明文規(guī)定，應(yīng)向新建住宅所在地區(qū)的建筑業(yè)管理部門和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)反映，并由質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)督促房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理解決。據(jù)了解，上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站地址宛平路75號(hào)20樓，聯(lián)系電話63777788;如果超過了保修期，發(fā)生住宅質(zhì)量問題應(yīng)該向住宅的物業(yè)管理部門反映，由其負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，上級(jí)主管單位是市房屋土地資源管理局;此外，作為市住宅發(fā)展局，是住宅質(zhì)量投訴的歸口管理部門，負(fù)責(zé)處理跨地區(qū)、綜合性且性質(zhì)較為嚴(yán)重的住宅質(zhì)量投訴。
房屋產(chǎn)權(quán)歸誰
我家的房子是售后公房.當(dāng)時(shí)是分給我和父母的,戶主辦的是我的名字.去年我已經(jīng)把房子買下來了.產(chǎn)權(quán)證上是我的名字.買房子的錢是我問父親借的,寫了借條,請(qǐng)問房子的所有權(quán)全歸我嗎?
答:房屋所有權(quán)以產(chǎn)證為準(zhǔn)，借錢不影響產(chǎn)權(quán)，是兩個(gè)法律關(guān)系。
二手房交易生效
甲將房子賣給了乙，但因故未簽合同未過戶，只寫了一張收到10萬元的收條，乙住了4年。現(xiàn)房屋漲價(jià)，甲要收回房屋，可否要回?
答：房屋所有權(quán)因登記過戶而轉(zhuǎn)移。已簽合同未過戶的，合同生效，可依合同要求過戶。既無合同又未過戶，又無法證明當(dāng)初達(dá)成過房屋買賣的協(xié)議的，甲可以將房屋收回。
二手房買賣糾紛
下家與中介就傭金發(fā)生糾紛，中介拒絕提供收件收據(jù)，致使不能領(lǐng)取產(chǎn)證并辦理放貸，作為上家拿不到尾款，該怎么辦?
答：追究下家的違約責(zé)任，下家延遲付款的原因不必理會(huì)，即使是中介的過錯(cuò)，下家仍然要承擔(dān)違約責(zé)任，下家承擔(dān)后可向中介追償。
交房時(shí)無驗(yàn)收備案是否算延期?
交房驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，要求發(fā)展商出示房屋質(zhì)量合格證，但發(fā)展商拿不出。經(jīng)了解得知，有關(guān)部門因質(zhì)量問題拒絕接收發(fā)展商房屋工程竣工驗(yàn)收備案。由于合同中未約定交房條件應(yīng)包括“房屋應(yīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收備案”，若發(fā)展商不能于交房日備案，是否構(gòu)成延期交房?
答：從“2000版”預(yù)售合同的示范條款來看，發(fā)展商如果不能于交房日期交付符合約定條件的房屋，或者在房屋驗(yàn)收交接時(shí)，不出示、不提供符合交付條件的證明文件、新建商品房質(zhì)量保證書、新建商品房使用說明書或?qū)崪y面積文件等有關(guān)資料，就構(gòu)成了延期交房。同時(shí)，相關(guān)法規(guī)規(guī)定，申請(qǐng)新建商品房初始登記取得大產(chǎn)證或申請(qǐng)交付使用審核，取得交付使用許可證時(shí)，應(yīng)提交竣工驗(yàn)收合格文件。由此可見，房屋符合交付條件，包含取得竣工驗(yàn)收合格、可交付使用這一條件。
本市自去年開始對(duì)2001年4月1日以后竣工的住宅建筑工程，改為由竣工驗(yàn)收備案替代質(zhì)量驗(yàn)收合格制度，即由發(fā)展商自行組織驗(yàn)收，于驗(yàn)收合格后十五日內(nèi)報(bào)本市質(zhì)監(jiān)部門備案，備案機(jī)關(guān)在收到發(fā)展商報(bào)送的竣工驗(yàn)收文件，驗(yàn)證文件齊全后，在備案表上簽署文件收訖。發(fā)展商報(bào)送備案的文件中，如果不具備工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件等主要材料，則備案機(jī)關(guān)將不在備案表上簽署文件收訖。發(fā)展商未通過備案，不得使用工程，如擅自使用的，將承擔(dān)行政責(zé)任和民事責(zé)任。由此可見，房屋可交付使用的必須經(jīng)竣工驗(yàn)收備案。因此，發(fā)展商不作竣工備案或備案未被有關(guān)部門確認(rèn)，就不能交付使用?？梢?，如果發(fā)展商不能于交房日完成備案，將構(gòu)成延期交房。
面積誤差處理
認(rèn)購商鋪后，實(shí)際面積比合同約定面積大很多,如何處理?
答:商品房銷售管理辦法規(guī)定:
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房
