面積糾紛是商品房買賣糾紛中常見問題，購房者總是稀里糊涂陷入圈套、纏上訴訟。筆者通過解析以下七種糾紛，希望借給購房者一雙“慧眼”。
1、開發商將不應計入公攤面積的部位計入公攤面積。公攤面積增大后，建筑面積自然增大，購房人要多支付房款。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條，分攤面積的構成應當是相當確定的。《商品房買賣合同》示范文本附件二是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明，但這部分內容是由開發商自己填寫，無疑為多填提供了便利。故購房者要認真審查附近二，剔除不應分攤的部分，發現不明部位和專業術語，應當及時請教專家。
2、開發商拒絕公開實測建筑面積的詳細分攤結果。盡管購房者根據法律籠統知道分攤部位、分攤原則和分攤計算方法，但購房者仍無法知道所購房屋的具體分攤部位、每一部位分攤的數值、各分攤部位相加是否與所購房屋總公攤面積相等。要求開發商解釋時，其常以不是自己測量為由推諉；測繪機構雖掌握實測數據，但可以無委托關系為由將購房者拒之門外。為保證購房者的知情權，合同應當約定開發商提供測繪圖等詳細資料的義務，圖中應當表明套內空間和公攤部位的位置和面積構成尺寸，便于購房者核實。
3、房地產公司或物業公司將已計入公攤面積的公共建筑和公共空間擅自占有、出租或者再次出售。分攤的共有建筑面積部分為共有產權，全體共有人依法享有使用、收益、修繕改良等權利。未征得相關業主同意，將屬于公共所有的共用部位、公共設施設備和相關場地進行出租或經營，侵犯了業主合法權利，出賣人應對此承擔責任。
4、建筑面積不變，公攤面積增加，套內建筑面積減少或者建筑面積增加，套內建筑面積不變，公攤面積大幅增加。直接后果是買房者多花錢購買公攤面積，或房價增加但實際使用面積未增加。應當注意的是，《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同糾紛的解釋》以及《商品房買賣合同》示范文本對面積誤差的處理均以建筑面積為基礎，沒有明確規定建筑面積不變，而公攤面積出現誤差時的處理方式。為避免這種情況出現，當事人應當在合同中分別約定建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積發生誤差時的處理方式。
5、開發商利用增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達到建筑面積總值不變之目的。此舉既不違反合同約定，可又大幅度降低生產成本，比如陽臺面積增加，客廳或臥室面積減小。表面上看建筑面積沒有變，但由于陽臺面積的建造成本低，且不是主要活動空間，因此這種變化也是間接面積縮水。又如出現客廳變大，臥室減小，或出現與之相反的情況，致使想得到大客廳或大臥室的買受人希望落空。開發商如此精明，費盡心思規避法律，購房人真是防不勝防。故在簽訂商品房買賣合同時，就應當把樓書標明的面積詳細寫入合同，并約定相應誤差的處理方法，這樣購房人才有可能買到滿意的商品房。
6、開發商預先選擇多退少補的面積誤差處理方式。《商品房買賣合同》示范文本列舉了幾種面積誤差處理方式，開發商經常預先選擇多退少補方式，購房人審查不慎草率簽字。處理面積誤差，首先適用當事人合同約定，無約定或約定不明的，才適用法定規則。選擇多退少補意味著無論面積誤差發生多大，雙方必須據實結算，購房者除多支付房款外，還要支付更多的物業管理費、暖氣費、裝修費等，提出退房要求更得不到法院支持。
7、開發商對購房者重新測量行為不予協助。房屋交付后，購房人對實測面積有異議，可以自行或者委托房產測繪單位重新測量。重新測量時，需要開發商應協助，如提供原預測面積的圖紙、分攤原則等，允許測量人員進入某些空間如設備層或設備房等，否則無法開展測量工作。為此，買賣合同應當約定開發商提供測繪圖等詳細資料之義務和其他協助義務，以及解決測量爭議的辦法。
