租房遇到糾紛，到底誰對誰錯，如何保障自己的合法權益不受侵害，是房客和房東們都需要考慮的現實問題。據了解，目前在我市處理租房糾紛時用到最多的是《合同法》和《深圳市房屋租賃管理條例》，無論是出租者還是承租者，都應該對這兩則法規有所了解。為此，記者采訪了一系列相關專業人士，對于如何處理租房糾紛問題答疑解惑。
押金返還處理應完全依照合同規定
到期不續約，未提前一個月通知房東，房東是否有扣錢理由?為此記者采訪了建緯律師事務所具有多年處理此類糾紛經驗的陳桂平律師。陳律師表示，如果合同中并無此條款，該房東的做法是明顯不妥的。陳律師告訴記者，房東扣除押金這一舉動屬于違約責任處理，必須要嚴格緊扣合同條款，按合同辦事。雖然相關法律對于潛在約定有一個大致的時間解釋(約為半個月到一個月左右)，但是合同雙方要實現潛在約定，就必須將其體現在合同中。如果房東想讓自己扣除押金的理由成立，就必須提供證據證明，房客未及時通知是導致其房屋空置的直接原因。然而房屋是否能及時出租不僅和放租時間長短有關，還牽涉到房屋質量、配套設施、地理位置等多方面因素，一般而言很難證明此類案中房客的行為給房東造成了損失。對于這一點，世華地產的工作人員劉先生也表示，雖然在我市地產界確實存在這條規矩，但是出租雙方應就此條款提前做好溝通，在完全未溝通的情況下，房客也并沒有提前告知的義務。
另外，陳律師告訴記者，房客想在合同期未到時搬離也是租房合同執行過程中經常出現的問題。對于這種情況，在簽訂合同時雙方就應該對提前跳出合同如何進行補償、需要提前多久通知等寫進合同，不能圖省事口頭一說，不然對雙方的利益都會有所損害。
做好附件確認工作，益于處理配套設施損壞問題
關于家具家電在使用中損壞誰擔責任的問題，記者了解到，根據合同法，出租方和承租方對于房屋的配套設施有約定義務。租房合同中規定，“正常使用損壞”時，由房客報房東負責維修，如果是房客“故意損壞”，則需由房客負責賠償或修理。陳律師告訴記者，合同中寫到的“故意損壞”其實也可以理解為“過錯損壞”。出租方若因家具家電損壞要求房客賠償，需證明放租時配套設施的原始狀態與現狀不同。在簽訂合同之前，雙方應就配套設施進行附件確認，并在合同中附上所有家具家電的項目清單(包括品牌、型號等)、估計價值(和房客協商后以房客簽字確認為準)以及圖片為依據，以證據的形式記錄出租時配套設施的原始狀態。這樣如果有損壞，就可以按照當時確認的附件情況進行協商賠償處理。
仲裁與法院是維權的兩種途徑
難纏的房客與房東的確令人頭痛，當自己的利益受到損害，如何維權，也是合同雙方很關心的問題。對此，陳律師介紹，一般在我市進行租房糾紛維權有兩種形式：仲裁或者起訴至法院。陳律師說，如果是個人承租，并不建議選擇仲裁途徑。因為仲裁費用較高，與個人成本并不對等，相反，訴至法院則是更好的選擇。記者從福田法院了解到，對于爭議額在20萬元以下的民事糾紛，當事雙方可根據自己的意愿進行訴前調解。調解后達成的協議經公證依法具有強制執行效力，且法院不收取案件受理費用。另外，調解一宗案件最長不會超過30天，與簡易訴訟程序3個月的審限相比，也節省了不少時間。
