房屋租賃糾紛處理與風(fēng)險防范
隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民日益增長的物質(zhì)需求增加，由房地產(chǎn)帶動起來的經(jīng)濟過熱，出現(xiàn)了房屋購買成本的增加。此時，房屋租賃變得空前活躍。在房屋租賃方面，由于目前法律規(guī)定過于原則性，可操作性還有待完善的空間。筆者多年從事法律工作，對房屋租賃方面有一定的了解，積累一定的實務(wù)經(jīng)驗，故在此執(zhí)筆總結(jié)房屋租賃中常見的法律風(fēng)險及防范措施，供讀者共享。
一、必須簽訂書面合同。
合同是用于約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，合同可分為口頭合同和書面合同。在目前形勢下，有些人可能會為了某些不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟目的，而作出違背當(dāng)初約定的行為。如果是口頭約定，將會給這種人以“空口無憑”的托辭。因此，簽訂書面合同是根本的，也是第一位的。
具體到房屋租賃合同，簽訂書面合同更是不應(yīng)缺少的。《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款及違約條款等。有了書面合同的保障，對于出租方或者承租方來說，都是一種約束和保障。如果一方不守約，守約方可以主張違約金，這樣可以確保交易的穩(wěn)定性。
二、認(rèn)定合同效力問題
最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的司法解釋，規(guī)范了房屋租賃合同效力的認(rèn)定，保證和法律的確定性和統(tǒng)一性。該司法解釋限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。同時，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補救措施，最大限度地維護合同效力，這做法也是從交易的穩(wěn)定性出發(fā)的。
再有，即使租賃合同被認(rèn)定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，此時承租方所給付的為房屋使用費，而不是租金。
三、優(yōu)先購買權(quán)糾紛
優(yōu)先購買權(quán)也常見于房屋租賃，特別是現(xiàn)在房價波動幅度大，且向上漲的趨勢越來越明顯。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人能否請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三人的購買價格購買租賃房屋?
司法解釋對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。承租人不能因此請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，當(dāng)然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋，而只能向出租人主張賠償損失。
四、轉(zhuǎn)租爭議
如果承租人未經(jīng)出租人同意，私自轉(zhuǎn)租，是否可以隨時主張轉(zhuǎn)租行為無效?答案是不。為了維護交易的穩(wěn)定性，司法解釋規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。作為出租方，如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)及時行使權(quán)利。
五、追討租金的訴訟時效
司法實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。租金糾紛的訴訟時效為一年，不同于一般的訴訟時效兩年。再有，雖然租賃關(guān)系仍存續(xù)，但由于租金是分期給付的，相對來說每期的租金即分別對應(yīng)不同的訴訟時間。
