[案情]
原告：王某
被告：李某
王某與李某口頭約定，由李某租王某房屋門面房一間，租金每月400元，租期6個月。承租期滿后，王某口頭通知李某，增加租金，按每月500元交納。被告李某表示同意，即從當月按每月500元給李某交納租金。三個月以后，李某再次上調(diào)租金，每月600元，并交押金500元。王某通知李某時遭拒，李某仍按月交納500元租金，王某以未交足為由拒收，訴至法院，要求李某按每月600元交納，并于年底退出房屋。
[審判]
法院審理認為：原、被告簽訂門面房租賃合同期滿時，雙方應該續(xù)租事宜重新簽訂書面合同。但原告只是口頭形式通知，要求被告每月按500元交納租金，被告同意后，雙方按此協(xié)議履行了三個月，應視其口頭協(xié)議有效。雙方應當就原口頭協(xié)議的不足之處再行協(xié)商，達成有期限的補充協(xié)議。原告在未簽訂補充協(xié)議和未征得被告同意的情況下，單方隨意提高租金，是違約行為。被告要求按口頭協(xié)議履行至一年，符合門面房出租的一般情況。依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條的規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求，被告按每月租金500元的口頭協(xié)議履行到年底。
判決后，原告不服，上訴，至二審。
二審法院審理認為：王某與李某就房屋租金所達成的口頭協(xié)議已履行三個月之久，應視為有效。但王某在未與李某就房屋租金重新達成協(xié)議時，再次提高租金的要約遭拒絕后，其要約僅系單方行為，不能作為再次提高租金收取的依據(jù)。原審判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，程序合法，處理正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規(guī)定，判決王某與李某就房屋租金所達成的口頭協(xié)議自雙方當事人接到判決書后第十五日終止。
[評析]
本案爭執(zhí)的焦點：王某兩次提高房屋租金，其行為合法性認定。實踐中，應如何確認口頭合同的效力問題?一般這樣處理：如果當事人雙方對口頭合同的主要條款無異議，且已實際履行，合同內(nèi)容又不違反法律法規(guī)、政策規(guī)定的，一般可確認合同有效;如果雙方當事人對合同成立有異議，且無其他證據(jù)可以證明，又未實際履行的，可以認定合同未成立。本案中，王某第一次將房租從400元提到500元，被告李某接受并履行3個月之久，顯然符合前一種情況，故應認定合同關系有效。王某再次提高房租的要約后，雖通知李某，但李某并未作出承諾，且此后雙方亦未達成協(xié)議，符合后一種情形，故應認定此合同關系未成立。
筆者認為：王某與李某之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而由王某口頭通知被告應增加租金，等于發(fā)出繼續(xù)承租的條件的要約;李某對此表示同意，并按此標準向王某交納租金，是以意思表示及實際行為予以承諾。據(jù)此應視為原、被告之間成立了一個新的房屋租賃合同關系。但是，該租賃合同欠缺一個主要內(nèi)容即租賃期限的約定。這在法律上意味著王某有權隨時要求解除租賃合同關系，并自提出要求之日起。給予李某一段合同時間搬遷，此權利行使，并不以承租人是否同意為條件。本案新的租賃合同履行3個月時王某再次提出增加租金的請求，此應屬改變同一合同關系下合同的某個具體內(nèi)容的要約，而不屬成立一個新的合同關系的要約。由于租金標準屬雙方當事人約定的事項，故只有當作為承租人的一方同意的情況下，才從承租人同意起產(chǎn)生約束承租人的效力。所以不能認為出租人發(fā)出提高租金的要約屬違約行為，也不能認為這是一個新的合同關系并未成立。因王某未提出不按新的租金標準交租金，將自動解除租賃關系的條件，故李某不按新租金標準交納租金，不能作為雙方租賃關系應解除的依據(jù)。但根據(jù)出租人在無期限的租賃關系下可隨時要求解除租賃關系的權利，原告王某不妨在訴訟請求中提出解除租賃關系的主張，而且法院應當支持這種請求。
