[案情簡介]
一套三室一庭的房子,甲乙兩人租住了其中的兩間,經過房東的同意,甲乙兩人將剩下的一室轉租給一對夫妻丙,他們口頭約定,租期從2008年3月到12月份,房租每兩個月交一次,先行交納兩個月的房租1500和定金1000元.四月份的時候乙由于工作關系和房東解除了房屋租賃合同,隨后乙的房間租給了另外一對夫妻丁.5月份丙夫妻兩個想退房,隨與甲產生了糾紛.夫妻丙提出:1.合同的一個當事人乙搬走,合同變更了當事人合同無效,要求退還定金解除合同;2.他們租房的時候是兩個單身的人,但是現在一個房間租給了兩外一對夫妻,他們可以用的公共空間減少了,以次要求解除合同.
[法理分析]
首先,根據我國《合同法》的相關規定這個房屋租賃的口頭協議是有效的.對合同無效的情形和可撤消可變更的情形我國<<合同法>>有明確的法律規定,第五十二條有下列情形之一的，合同無效(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。不屬于這五種情形的合同不能判定是無效的合同.第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。由以上分析可知,雖然合同的一方當事人乙搬出,但是并不影響合同的成立和生效.
其次,對于夫妻丙提出的他們租房的時候是兩個單身的人,但是現在一個房間租給了兩外一對夫妻,他們可以用的公共空間減少了,以次要求解除合同.對于合同解除的條件我國<<合同法>>也有明確的規定:第九十三條當事人協商一致，可以解除合同.當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(三)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。由此可知夫妻丙提出的解除合同的理由并不成立.
第三,在次案中,從以上的分析好象夫妻丙如果終止合同好象是違約的,要承擔違約責任,但是,如果夫妻丙想要解除合同的話還是可以找到法律依據的,只是不可以依照<<合同法>>第九十四條的規定.從案情我們可以看出甲乙和夫妻丙定的是超過6個月的房屋租賃合同并且是口頭合同,而我們的<<合同法>>第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。依據215條的規定,他們之間的合同是不定期合同,也就是法律賦予了當事人隨時解除合同的法定解除權.夫妻丙可以以次要求解除合同并且不承擔違約責任.
