房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產(chǎn)審判工作中出現(xiàn)的新問題。房屋裝修是指為使房屋內(nèi)部環(huán)境達(dá)到一定的質(zhì)量要求，使用裝飾材料對(duì)房屋的內(nèi)部裝飾修建的工程建設(shè)活動(dòng)。在房屋租賃活動(dòng)中，裝修具有以下特點(diǎn)：裝修物歸承租人所有，房屋承租方為裝修方，裝修投入的材料的所有權(quán)歸承租人。裝修物與房屋具有相對(duì)不可分離性，因裝修物并非一般的陳設(shè)物，一經(jīng)裝修，即與房屋緊密結(jié)合在一起，要使裝修后的房屋完全恢復(fù)原狀，事實(shí)上已經(jīng)不可能，并且在經(jīng)濟(jì)上也不合理。正是基于上述特點(diǎn)，在房屋租賃合同中，由于房屋的所有權(quán)和居住使用權(quán)暫時(shí)分離，因此承租人對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修實(shí)質(zhì)上屬于我國民法規(guī)定的添附，即不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并到一起，形成一種不能分離的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。根據(jù)我國民法有關(guān)物的添附的規(guī)定以及審判實(shí)踐中租賃房屋裝修投入糾紛的不同類型，筆者認(rèn)為，處理此類案件一般應(yīng)遵循以下原則：
一、侵權(quán)責(zé)任原則
侵權(quán)責(zé)任原則適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下，私自對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修的行為。根據(jù)我國民法規(guī)定，非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，承租人只取得了房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對(duì)其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責(zé)令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償責(zé)任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、當(dāng)事人約定原則
該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經(jīng)所有人同意對(duì)房屋進(jìn)行裝修屬于合法的添附行為，對(duì)裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定的辦法進(jìn)行處理，這是我國民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動(dòng)中的具體適用。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）第八十六條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。
三、公平合理原則
此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修，雙方未對(duì)裝修補(bǔ)償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。承租人在取得房屋所有人的同意后對(duì)房屋進(jìn)行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費(fèi)用的承擔(dān)問題事先約定且合同屬于正常終止，實(shí)踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
四、違約過錯(cuò)責(zé)任原則
承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，可能造成另一方當(dāng)事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據(jù)我國民法通則第六十一條之規(guī)定，民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失。因此實(shí)踐中處理這一類型糾紛應(yīng)適用過錯(cuò)原則。在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租用房屋進(jìn)行裝修是以房屋所有權(quán)人同意為前提條件的，房屋一經(jīng)裝修，必然就存在著雙方當(dāng)事人對(duì)裝修的責(zé)任承擔(dān)問題，而并非一方當(dāng)事人的違約過錯(cuò)行為引起。實(shí)際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對(duì)租用的房屋進(jìn)行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎(chǔ)的，但是，房屋裝修并非租賃合同成立的必然產(chǎn)物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說，在整個(gè)租賃合同中，房屋裝修的權(quán)利義務(wù)既作為合同的一部分又相對(duì)獨(dú)立于房屋租賃關(guān)系而存在，這是物的添附在合同中體現(xiàn)出來的特殊性。一方當(dāng)事人只有違反了房屋裝修的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才會(huì)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過錯(cuò)責(zé)任原則。
