甲于2000年1月向乙借款20萬元人民幣，約定借期1年，并將自己擁有的一套價(jià)值25萬元兩居室抵押給了乙，同時(shí)就該抵押行為向有關(guān)部門進(jìn)行了登記。2000年4月甲的愛人又分得一處住房，故甲由已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)搬出，遷入新居。后甲覺得閑置一套住房有點(diǎn)可惜，不如將其出租，這樣也可以多點(diǎn)收入以貼補(bǔ)家用，于是將房子出租給了丙。2001年1月甲的借款到期，乙多次催促其償還，但是甲在生意上不景氣，根本無力償還20萬元借款，于是乙向其主張抵押權(quán)，要求將其抵押的房產(chǎn)拍賣，并訴諸法院，法院判決將甲房產(chǎn)拍賣，甲也無異議。但在執(zhí)行該房產(chǎn)的過程中，承租人丙提出了異議，認(rèn)為該租房協(xié)議有效，自己也按約交納了房租，認(rèn)為即便是房屋被拍賣，自己也有權(quán)繼續(xù)租住該房屋。丙的要求合法嗎?
意見分歧：
一、丙的要求合法，因?yàn)榈盅簷?quán)的實(shí)現(xiàn)是一種所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，類似于買賣行為，根據(jù)“買賣不破租賃”的民法原則，即便甲的房屋被變賣，丙也可以繼續(xù)租住甲的房屋。
二、丙的要求違法，因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)屬物權(quán)的范疇，而租賃形成的是一般債權(quán)關(guān)系，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的民法原則，丙的要求違法，應(yīng)盡早清退房屋。三、丙的要求不能籠統(tǒng)地說是合法還是違法，應(yīng)該看甲在將房屋出租給丙時(shí)，是否通知了乙并取得他的同意，如果取得了乙的同意則有效，否則無效。
“本案涉及到我國《擔(dān)保法》的空白，即‘抵押權(quán)對租賃關(guān)系的影響’。”律師分析認(rèn)為，根據(jù)民法理論及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律原則，一般認(rèn)為如果抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，后來抵押權(quán)設(shè)立的租賃是否應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)本案事實(shí)甲乙之間的抵押關(guān)系設(shè)立在先，甲丙之間的租賃關(guān)系設(shè)立在后，甲的房屋被拍賣或變賣，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。反之，如果在抵押之前，甲的房屋已經(jīng)出租給了丙，在甲將其把房屋抵押給了乙的事實(shí)書面告知了乙的前提下，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效，同時(shí)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，即甲的房產(chǎn)被拍賣時(shí)，在同等價(jià)值條件下丙有優(yōu)先購買權(quán)。
相關(guān)案例：
問：某公司破產(chǎn)后，其房產(chǎn)被法院查封扣押，法院又將房產(chǎn)拍賣給我，我支付90多萬元房款給法院。在我行使房產(chǎn)權(quán)利時(shí)，被房屋承租人告上法庭，現(xiàn)在，中級法院以基層法院沒有提前三個(gè)月通知承租人為由，將我與基層法院的買賣協(xié)議撤銷。請問，我應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
答：我國《合同法》第二百三十條規(guī)定： 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三人月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 第十四條規(guī)定： 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。 優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。 租賃出去的房屋在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。而人民法院在拍賣扣押的房屋時(shí)，同樣需要通知優(yōu)先購買權(quán)人即承租人。如果沒有通知，承租人即可以申請人民法院宣告房屋買賣無效。因此，中級法院宣告買賣協(xié)議無效是正確。 我國《拍賣法》四十條規(guī)定： 買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任。買受人未按照約定受領(lǐng)拍賣標(biāo)的的，應(yīng)當(dāng)支付由此產(chǎn)生的保管費(fèi)用。由于人民法院的過錯(cuò)導(dǎo)致你無法取得拍賣房屋，因此你有權(quán)要求法院承擔(dān)賠償責(zé)任。
