合同到期，“二房東”不僅不要求小租戶撤離，還拖欠大房東房租。今天上午，黃浦法院依法進(jìn)行了強(qiáng)制執(zhí)行，要求“二房東”在規(guī)定時(shí)間里妥善解決此事，其手下的20多戶小經(jīng)營(yíng)戶搬離現(xiàn)場(chǎng)，騰出他們租賃的江陰路150號(hào)。
江陰路150號(hào)為上海輕工業(yè)研究所(以下簡(jiǎn)稱研究所)有限公司所有。10年前，研究所將此處房屋出租給上海吉聯(lián)園林發(fā)展有限公司使用，租期從2000年初到2009年末。前3年租金，每年為25萬(wàn)元。第4、5年每年28萬(wàn)元。
2002年10月，研究所與吉聯(lián)簽補(bǔ)充協(xié)議，約定每年租金支付日期變更，及租金金額2001年為20萬(wàn)元，2002年為15萬(wàn)元，2003年為15萬(wàn)元，2004年1月1日起仍按每年28萬(wàn)元計(jì)收租金。
根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，吉聯(lián)如數(shù)支付了2001年和2002年租金，但2003年被告只付了10萬(wàn)元，拖欠5萬(wàn)元。2004年只付了10萬(wàn)元，拖欠18萬(wàn)元，累計(jì)拖欠23萬(wàn)元。
2005 年，研究所催討租金，但吉聯(lián)2005年和2006年每年仍只支付10萬(wàn)元。鑒于長(zhǎng)期拖欠租金，研究所于2006年發(fā)出提前終止房屋租賃協(xié)議的通知，通知吉聯(lián)自2006年6月19日起終止租賃協(xié)議，并要求吉聯(lián)在2006年7月20日之前騰退房屋。吉聯(lián)收函后，既不提出異議，也不履行騰退房屋義務(wù)。研究所要求法院判令被告吉聯(lián)立即遷離上海市江陰路150號(hào)，支付所有欠款和違約金。
拖欠租金，也不搬離住所，到底是為何?吉聯(lián)認(rèn)為，租賃的場(chǎng)地內(nèi)目前有30多家小客戶在經(jīng)營(yíng)，當(dāng)初被告租下這片場(chǎng)地，是因?yàn)橛薪幝坊B(niǎo)市場(chǎng)作依托，后來(lái)政府將花鳥(niǎo)市場(chǎng)遷走，被告經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)人氣下降，承擔(dān)原約定的租金發(fā)生困難。為此，吉聯(lián)與研究所原來(lái)的所長(zhǎng)商量降低租金，所長(zhǎng)口頭答應(yīng)年租金自2003年1月起降為每年10萬(wàn)元，吉聯(lián)后來(lái)也是按每年10萬(wàn)元支付租金，直至研究所提出解除合同。
法院判決，確認(rèn)原告上海輕工業(yè)研究所有限公司與被告上海吉聯(lián)園林發(fā)展有限公司簽訂的租賃協(xié)議書(shū)已經(jīng)解除。上海吉聯(lián)園林發(fā)展有限公司應(yīng)騰空并遷出上海市江陰路150號(hào)房屋，房屋交還上海輕工業(yè)研究所有限公司，并支付所有欠款和分段支付違約金。被告不服上訴至二中院。二中院終審判決，駁回上訴，維持原判。
今天上午，黃浦法院三十多名執(zhí)法人員來(lái)到江陰路150號(hào)。記者看到這里是一個(gè)水族市場(chǎng)，商戶們開(kāi)始陸續(xù)把經(jīng)營(yíng)的花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)往外搬。一個(gè)商戶老板告訴記者，他們?cè)?2月下旬就接到了要搬離的通知，這幾天他們已經(jīng)開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)地撤離。其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)兩年前就曾被停水停電，然后商戶們又私自拉接了電線，存在不少安全隱患，整個(gè)市場(chǎng)也處于無(wú)序無(wú)人管理狀態(tài)。另一名老板說(shuō)，他們的房租已按照合同如數(shù)交給吉聯(lián)。但至于吉聯(lián)與研究所是否存在欠租，他們也不知情。記者看到，由于法院之前一直做勸導(dǎo)工作，所以整個(gè)搬遷都比較順利。
自作聰明
合同上加免責(zé)條款
買(mǎi)了二手家電，萬(wàn)一租客使用時(shí)發(fā)生意外，家屬找上房東怎么辦?不少“聰明”的房東便在簽訂合同的時(shí)候動(dòng)起了腦筋，“在合同里加補(bǔ)充條款，租客發(fā)生一切意外，均和房東無(wú)關(guān)，不就都搞定了。”一名剛出租了自己房子的業(yè)主吳女士在網(wǎng)上下載了一份帶“免責(zé)條款”的房屋租賃合同后如獲至寶。這些“免責(zé)條款”詳細(xì)列舉了租客在租賃期間的各項(xiàng)注意事項(xiàng)，并明確規(guī)定房東一旦將房屋出租，便概不負(fù)責(zé)一切意外后果。
不少房產(chǎn)中介告訴記者，租客發(fā)生意外后引發(fā)官司后，一些房東要求在簽合同時(shí)，加上“免責(zé)條款”。
律師觀點(diǎn)
免責(zé)條款難保房東
超齡家電藏身出租房，嚴(yán)重威脅著房客的人身和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)此，律師指出，房東們必須明白的是，房客承租房子，是一種消費(fèi)行為，房東必須為所提供的租房服務(wù)承擔(dān)安全責(zé)任，這種責(zé)任就包含所提供的家電產(chǎn)品的質(zhì)量安全。因此，即便有各種“免責(zé)條款”，一旦發(fā)生意外，房東仍舊脫不了干系。
據(jù)悉，2008年5月 《家用電器安全使用年限細(xì)則》出臺(tái)，對(duì)各類家電的“退休年齡”予以明確規(guī)定。根據(jù)要求，在廠商所標(biāo)明的安全期限內(nèi)，家電一旦出現(xiàn)安全事故，所有責(zé)任將由廠商承擔(dān)，安全使用期限從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)之日起算。這也就意味著如果在安全使用年限之后出現(xiàn)問(wèn)題，生產(chǎn)廠家將不再對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。如果超過(guò)了使用年限，一旦發(fā)生因電器老化而引發(fā)的安全事故，房東就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
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近日，靜安法院審理了一起因燃?xì)鉄崴鞒诜蹖?dǎo)致房客一氧化碳中毒身亡的案子，房東陳頌(化名)被判承擔(dān)60%的責(zé)任，賠償死者家屬40.1萬(wàn)余元。
現(xiàn)在，不少出租房里的家電都是二手貨，一旦出問(wèn)題，不僅坑害租客，房東也脫不了干系。
[案例回放]
房客暴斃房東擔(dān)責(zé)
2009年11月末，吳君(化名)從廣州來(lái)滬打工，租住了本市昌平路陳頌(化名)的一套住房。
當(dāng)年12月10日上午，吳君沒(méi)去上班;當(dāng)晚，吳君姐姐委托房東陳頌前往出租屋查看。敲門(mén)無(wú)人，他在物業(yè)和房屋中介的陪同下，找來(lái)鎖匠破門(mén)。
眼前的一幕，讓所有人驚呆了。吳君躺在床上，已經(jīng)死去。當(dāng)時(shí)屋內(nèi)所有窗戶都關(guān)著，但眾人并未聞到異味。經(jīng)法醫(yī)鑒定，吳君一氧化碳中毒死亡。
此后，吳君的家屬將房東陳頌告上法院，認(rèn)為他在出租房屋時(shí)，將已超過(guò)安全期限的熱水器提供給吳君使用，由于該熱水器燃燒不完全導(dǎo)致吳君死亡，要求陳頌賠償死亡賠償金等共計(jì)88.34萬(wàn)余元。法院審理后認(rèn)為，陳頌將已過(guò)使用年限，并存在安全隱患的熱水器提供租客使用存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)與該過(guò)錯(cuò)相當(dāng)?shù)那謾?quán)賠償責(zé)任，因此判定陳頌承擔(dān)60%的賠償責(zé)任。
記者調(diào)查
房東愛(ài)淘二手電器
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了租個(gè)好價(jià)錢(qián)，很多房東出租“全配房”，有熱水器、冰箱、燃?xì)庠睢⑾匆聶C(jī)、電視機(jī)等，可這其中卻有很大一部分是超齡電器。
在金沙江路附近的一家房產(chǎn)公司里，中介陳先生告訴記者，大多數(shù)房東在出租前都會(huì)把較新的家電搬走，再?gòu)亩质袌?chǎng)淘一些舊家電回來(lái)。陳先生說(shuō)，房客租房時(shí)，一般就看是不是“全配房”，很少會(huì)關(guān)心這些東西是哪里來(lái)的，反正電器壞了可以找房東修理。
在一些二手電器市場(chǎng)，商家也坦言，租賃房是他們的一大銷(xiāo)售渠道。“一般成色的彩電，150元左右就可以搞定了，去大賣(mài)場(chǎng)買(mǎi)臺(tái)新的，少說(shuō)也要上千元吧。”北艾路上的一個(gè)二手電器市場(chǎng)內(nèi)的商家告訴記者，這些出售給房東的二手家電，一般會(huì)換個(gè)外殼或者進(jìn)行清理，看上去品相都不會(huì)很差，但里面的很多元器件已經(jīng)老化了，不少還是超齡電器。
