不少人認(rèn)為房屋租賃相比房屋買賣要簡單得多，沒有什么法律問題需要關(guān)注，甚至有人認(rèn)為書面的租賃合同可有可無。實際情況卻恰恰相反，在履行房屋租賃合同時出現(xiàn)糾紛，裝修物的補(bǔ)償問題常成為雙方爭議的焦點。8月11日，記者請皇姑區(qū)法院民二庭法官朱曉紅就審判實踐中常見的幾種房屋租賃合同中裝修物糾紛給予點評。
案例一
擅改房屋結(jié)構(gòu)賠償房主損失
2007年7月，萬某將一套三室二廳的房子出租給了陳某，陳某向萬某說明該房屋將用作員工宿舍。隨后，陳某對房屋進(jìn)行大肆改造和裝修，自行將房屋分成九間由他人居住，還分別裝上了九個電表。萬某立刻找到了物業(yè)公司，要求物業(yè)公司停了該房屋的電，致使陳某的裝修工程無法繼續(xù)。陳某把房主萬某告上法院，要求和萬某解除租賃合同，返還租金14000元，并支付違約金和裝修補(bǔ)償，萬某反訴陳某要求解除合同，恢復(fù)原狀，賠償損失。法院最終判決雙方合同解除，陳某須將房屋恢復(fù)原狀，并支付萬某大部分房屋租金。
法官點評：承租人在未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下，私自進(jìn)行裝修的，因此種行為侵害了所有權(quán)人對其房屋的所有權(quán)，損壞了房屋的完整性，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十六條規(guī)定“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，此項規(guī)定為處理上述糾紛提供了直接法律依據(jù)。
案例二
房主另租他人賠償裝修損失
某汽車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校租用李女士43平米房屋的南屋，作為汽校報名處使用，年租金為1萬元，租期三年，時間為2007年3月至2010年3月，租金為上打租，每半年付一次租金。2007年3月16日，李女士收到房租費5000元，將南屋交付給駕校。后駕校未經(jīng)李女士同意，在承租的房屋上安裝了“駕校報名處”的牌匾，支付費用6000余元，對室內(nèi)進(jìn)行了粉刷，支付費用220元。2007年9月15日，李女士將爭議的房屋另租給他人，做餐飲使用。駕校起訴要求解除合同，判令李女士賠償安裝牌匾損失、室內(nèi)外裝修損失。
法院認(rèn)為，因李女士將租給駕校的房屋又另租他人，并已開起飯店，故應(yīng)認(rèn)定李女士違約。雖駕校裝修房屋未經(jīng)房主明確同意，但對房主有明顯的現(xiàn)實利用價擔(dān)?岳釓?糠課薟還鉤汕秩?。因泪?課ピ跡?賈錄菪０春賢?級ㄆ諳奘褂萌?瓴荒蓯迪鄭?世釓?坑Χ約菪Ｎ茨蓯褂玫氖奔湔奐叟獬ァ?
法官點評：房屋租賃合同被提前解除的，應(yīng)按照當(dāng)事人的過錯責(zé)任分別處理。在裝修未經(jīng)出租人同意的情況下，因承租人的過錯導(dǎo)致合同被提前解除的，承租人無權(quán)要求出租人對裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償，在裝修經(jīng)同意的情況下，按照合同約定或過錯原則處理。如果因承租人過錯導(dǎo)致合同解除，一般裝修不予補(bǔ)償，如確有較大利用價值，可適當(dāng)補(bǔ)償，但一般不超過實際價值的三分之一。
案例三
承租人不付房租裝修物歸房主
田某租用閆某的118平方米門市網(wǎng)點用于經(jīng)營，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿，房屋內(nèi)的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時，因田某未按約定給付22萬元房租，并已超過給付房款期限一個月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬元、違約金10萬元，田某按合同約定將所租賃的門市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。
