“買賣不破租賃”的規(guī)則流傳極廣，普通老百姓都略知一二。但是，法律的規(guī)則適用時都有其限制條件，非產(chǎn)權(quán)人出租房屋，其效力本身就有問題，需要經(jīng)過所有權(quán)人追認才有效，此時不能適用買賣不破租賃規(guī)則。
案例：
上海市一家服裝批發(fā)市場某號商鋪原產(chǎn)權(quán)人為施某。2003年1月，施某與趙某簽訂《轉(zhuǎn)賣證明》，約定將該商鋪賣給趙某。趙某從同年4月接管商鋪的租賃權(quán)和租金權(quán)，并明確趙已付清轉(zhuǎn)讓款。但是，施未與趙辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2004年10月，趙某與包某簽訂《租賃協(xié)議》，約定趙將系爭商鋪出租給包經(jīng)營使用，租期10年等。但2005年2月，施某又將系爭商鋪轉(zhuǎn)讓給俞某，隨后俞某又將商鋪轉(zhuǎn)讓給殷某，該兩次轉(zhuǎn)讓均辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
因殷某要求包某搬離商鋪未果，遂提起訴訟要求包某遷出商鋪。而包某辯稱：根據(jù)《合同法》第二百二十九條 關(guān)于“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，其與趙某簽訂的租賃協(xié)議合法有效，商鋪的買賣不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”，故不同意遷出商鋪。
法院認為，所謂“買賣不破租賃”的規(guī)定是基于所有權(quán)人將所有物出租后再出售的情形，而本案的商鋪出租人趙某并非商鋪所有權(quán)人，其雖然與上家施某簽訂了購買商鋪的協(xié)議并付款交付，但并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。根據(jù)施某與趙某的出賣合同約定，施某認可趙某可以先行接管商鋪的出租事宜，趙某與包某簽訂的租賃合同在所有權(quán)人施某認可的情況下可以成立。但是，當(dāng)施某又將商鋪轉(zhuǎn)售他人時，趙某再繼續(xù)出租商鋪的行為就失去了基礎(chǔ)，屬于無權(quán)處分行為。而之后的買家并不追認趙某的出租行為，所以趙某與包某的租賃合同在施某將該房屋轉(zhuǎn)售他人時便失去了法律效力。雖然原所有權(quán)人施某的“一房二賣”行為違反誠實信用，但是后一買家及其再轉(zhuǎn)讓的買家均屬于善意第三人。而本案承租人包某在租賃時未對商鋪產(chǎn)權(quán)狀況進行必要的核查，存有一定的過錯，所以應(yīng)更傾向于保護后一善意買受人的利益。當(dāng)然，原承租人包某的利益受損，可向出租人趙某乃至不誠信的原所有權(quán)人施某追究。故本案不屬于“買賣不破租賃”原則的適用情形。據(jù)此法院判決：包某遷出系爭商鋪，并支付相應(yīng)的使用費。
