(2003)蘇民終字第076號
江蘇省高級人民法院民事判決書
上訴人(原審被告)連云港昌某房產開發有限公司(以下簡稱昌某公司)，住所地連云港市新浦區某昌北路159號。
法定代表人蘇某泉，董事長。
委托代理人顧某心，江蘇連云港田灣律師事務所律師。
被上訴人(原審原告)連云港市金某家具有限公司(以下簡稱金某公司)，住所地連云港市新浦區某昌北路159號。
法定代表人成某霞，董事長。
委托代理人許某斌，江蘇連云港正天平律師事務所律師。
上訴人昌某公司因與被上訴人金某公司房屋租賃合同糾紛一案，不服連云港市中級人民法院(2002)連民二初字第24號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年5月12日受理后，依法組成合議庭，于2003年6月26日公開開庭審理了本案。上訴人昌某公司的委托代理人顧某心，被上訴人金某公司的委托代理人許某斌到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明，昌某購物中心大樓原由被告昌某公司開發建設。大樓建成后，一些個體經營業主購買了該中心一樓部分經營場地，并出資對經營場地進行了，同時，部分個體業主聯合成立了連云港市金某家具有限公司，即本案原告金某公司。
紅某家具集團有限公司為開拓經營市場，在連云港市成立了連云港紅某家具有限公司(以下簡稱紅某公司)，并承租了被告昌某購物中心的二、三、四樓經營場地開展經營活動。因該中心一樓部分經營場地為原告所有，故紅某公司請當地新浦區人民政府出面與原、被告協調，擬承租該中心一樓經營場地。2001年12月26日，通過新浦區人民政府的協調，原告金某公司與被告昌某公司簽訂《昌某一樓經營場地租賃合同》，約定原告同意將昌某購物中心一樓商場約1900平方米的經營場地出租給被告，再由被告轉租給紅某公司從事家具經營活動。第一年每平方米租金為50元，租賃期限為5年，即自2002年1月1日起至2006年12月31日止。原告對一樓的裝修費用，委托有資質的建行工程造價科進行審計，自審計核準工程造價金額之日起5個工作日內，被告一次性將裝修費用給付原告。合同生效后，任何一方違約，違約方應向對方支付違約金150000元，并有權單方終止合同。雙方還就商場的管理、水電費等作了約定。本合同一式三份，由原告、被告、新浦區人民政府各持一份。
合同簽訂后，原告委托中國建設銀行連云港分行工程造價中心對昌某購物中心一樓裝修工程進行了造價審核。2002年3月14日，該中心出具工程決算審查簽證單，結論是：消防電94478.97元，消防水61408.68元，裝修(電氣)295174.18元，拆除9768.55元，合計460830.38元。
以上事實有租賃合同、工程決算審查簽證單等證據在卷證實。
原審法院認為，雙方當事人簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律的禁止性規定，應認定有效。合同生效后，當事人應按合同約定全面履行義務。按合同約定，原告履行了將一樓裝修費用委托有關部門進行審計的義務，被告也應按合同約定履行給付這部分裝修費用的義務。被告無正當理由拒絕履行給付義務，應承擔違約責任。原告要求被告給付裝修費460830.38元并承擔違約金150000元，事實清楚，證據充分，其訴訟請求應予支持。原審法院判決：被告于本判決書生效后十日內一次性給付原告裝修費460830.38元和違約金150000元。
昌某公司不服上述判決，上訴認為原審法院認定事實不清，適用法律不當，主要理由：一、雙方簽訂租賃合同后，被上訴人至今未將一樓經營場地交付給上訴人，上訴人也沒有向被上訴人支付過租金。事實上，被上訴人已將一樓經營場地出租給了紅某公司，并從該公司處收取了租金。二、雙方簽訂的租賃合同未能滿足約定的生效條件，因此，該合同是一份既未生效，也未履行的合同，故上訴人對該合同無履行的義務。請求二審法院查清事實，正確適用法律，駁回被上訴人的訴訟請求。
被上訴人金某公司未作書面答辯，庭審中辯稱：雙方簽訂的租賃合同已生效，上訴人已將被上訴人的一樓經營場地轉租給了紅某公司，但上訴人至今不履行與被上訴人簽訂的租賃合同，因此，原審法院判令上訴人給付被上訴人裝修費和違約金，事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
本案雙方當事人爭議的焦點：一、合同是否生效。二、合同是否實際履行。
關于第一個爭議焦點。上訴人認為，合同第十六條明確約定，本協議簽訂并同時由紅某公司向金某公司提供擔保書后方可生效，而紅某公司并未提供擔保書，故租賃合同尚未生效。被上訴人則認為，租賃合同已經生效，因為我方持有的租賃合同中新浦區人民政府辦公室主任陳碧已將“同時由紅某公司向金某公司提供擔保書”的內容劃掉，改為“本協議簽訂后即生效”，即便合同當時未生效，2002年1月10日紅某公司也提供了擔保書，保證按期直接將租金劃到被上訴人帳上，該保證書經原審質證后，上訴人對其真實性并無異議。對此，本院認為，雙方當事人簽訂的租賃合同系附條件生效的合同，生效條件是紅某公司向被上訴人提供擔保書。按合同約定，合同訂立的同時由紅某公司提供擔保書，但當時該條件并未成就，該事實有租賃合同的協調人新浦區人民政府的陳碧予以證實。2002年1月10日，紅某公司向被上訴人出具了擔保書。雖然上訴人對擔保書的真實性有異議，但未提供足以推翻該擔保書真實性的相關證據，故應當認定紅某公司出具擔保書之日即2002年1月10日為租賃合同生效之日。
關于第二個爭議焦點。上訴人認為，被上訴人未將租賃物交付給上訴人，而是直接轉租給了紅某公司，并收取了紅某公司的租金。被上訴人則認為，其將一樓經營場地裝修后，并未實際使用，而合同簽訂后，紅某公司實際使用了一樓經營場地，因此，不存在將租賃物交付給上訴人的問題。對此，本院認為，雙方當事人簽訂的租賃合同系真實意思表示，不違反法律、法規的禁止性規定，也不損害第三人利益，應認定有效。合同有效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。根據租賃合同的約定和租賃物的實際使用情況，應推定被上訴人實際履行了交付租賃物的義務。理由是：一、從租賃合同約定的使用目的來看，上訴人承租一樓經營場地并非是自己使用，而是將其轉租給紅某公司，而合同訂立之后紅某公司確實使用了一樓經營場地;二、租賃合同未對租賃物的具體交付方式進行約定，因此，既使被上訴人將一樓經營場地直接交付給紅某公司使用，也不違反合同約定，應視為對上訴人的交付。三、因為一樓經營場地中只有被上訴人的裝修財產，而這部分財產雙方在租賃合同中已作了明確約定，因此，紅某公司直接進入一樓經營場地，并將該中心一至四樓作為一個整體開展經營活動，亦符合常理。
