房屋租賃糾紛，讓我如何防范!
眾所周知，巢湖房屋租賃市場為巢湖經(jīng)濟騰飛作出了很大貢獻。但與此同時，越來越多的房屋租賃糾紛也在困擾著某大租賃戶及房屋管理部門。據(jù)巢湖中院民三庭統(tǒng)計，2007年該庭審理的案件中，房屋租賃糾紛約占10.4%;2008年，截至8月底房屋租賃糾紛約占該庭審理案件的7.8%。租賃糾紛的大量發(fā)生，一方面折射出租賃市場的繁某，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，將不利于市場的發(fā)育和成熟。
不定期租賃房屋當(dāng)事人可隨時解除合同
基本案情2000年11月15日，原告楊則庭、昌獻銀和被告丁乃順簽訂了一份房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議約定將原告昌獻景、昌獻銀所有的位于柘皋鎮(zhèn)石梁街東段座南朝北的門面房、住房、倉庫租給被告丁乃順使用三年，自2000年12月1日至2003年11月底，月租金520元，每三個月支付一次。之后，雙方未再簽訂租賃協(xié)議，但該租賃協(xié)議到期后被告仍繼續(xù)承租原告的房屋，原告也未提出異議。后因租賃的房屋需要維修，原告多次通知被告，要求被告在2007年3月31日前讓房，但被告一直未讓出房屋，2007年4月17日原告再次通知被告讓房，并有居委會人員在場簽字為證，被告仍未讓房，原告遂訟至法院，要求被告立即讓出其侵占的房屋，并支付房租至讓房之時。
法官說法租房協(xié)議到期后，丁乃順繼續(xù)承租房屋，原告也未表示反對并收取了房租，此時原房屋租賃協(xié)議雖繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，房屋所有權(quán)人給予承租人合理期限后，可隨時解除租賃協(xié)議，收回房屋。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》二百三十六條、二百三十二條之規(guī)定，判決被告丁乃順在判決生效之日起三十日內(nèi)搬出其租住的位于柘皋鎮(zhèn)石梁街東段座南朝北的門面房、住房、倉庫，并繼續(xù)給付原告租金至被告搬出房屋時止。
不可抗力致合同不某實現(xiàn)當(dāng)事人可解除合同
基本案情2005年3月24日，姜日宗與銅陵市盛達家私裝飾有限責(zé)任公司法定代表人盛星明簽訂了名為“承包經(jīng)營協(xié)議”實為租賃合同一份，雙方約定：姜日宗將其位于無為縣無城鎮(zhèn)皖東小區(qū)1#、2#商某樓的三樓整層租賃給銅陵市盛達家私裝飾有限責(zé)任公司經(jīng)營家具及家居飾品、窗簾等;租賃期限為五年，即2005年3月28日到2010年7月28日，其中2005年前4個月為盛達公司裝璜試營時間;租賃期限內(nèi)前三年租金為每年12.3萬元，后二年租金為每年13.3萬元，租金按季度支付，每次提前一個月支付。合同還約定：盛達公司在租賃期限內(nèi)可以部分出租場地及對外開展合作經(jīng)營。合同簽訂生效后，盛達公司依約租賃樓層正常經(jīng)營至2007年2月4日，期間盛達公司共支付給姜日宗租金215250元，實際已按約支付租金至2007年4月28日，同時盛達公司還按合同約定自行轉(zhuǎn)租了部分場地供他人經(jīng)營。2007年2月4日，租賃物所在商某樓二樓的無為縣金鷹電器有限公司“金鷹電器城”發(fā)生火災(zāi)事故，導(dǎo)致三樓亦被火燒，該樓層內(nèi)所經(jīng)營的部分產(chǎn)品被燒毀。火災(zāi)發(fā)生后，有關(guān)部門責(zé)令事故責(zé)任人需對三樓進行加固和修復(fù)，但盛達公司及其他轉(zhuǎn)租人未某配合，拒絕清理租賃物內(nèi)火災(zāi)現(xiàn)場物品，導(dǎo)致加固和修復(fù)工作無法開展，雖經(jīng)多方協(xié)調(diào)，仍無結(jié)果，致使租賃物至今無法恢復(fù)原狀，開展正常經(jīng)營活動。另查明：銅陵市盛達家私裝飾有限責(zé)任公司交納租金至2007年4月28日，此后，一直拒交租金。
法官說法2005年3月24日，姜日宗與銅陵市盛達家私裝飾有限責(zé)任公司法定代表人盛星明簽訂了名為“承包經(jīng)營協(xié)議”實為租賃合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是合法有效的合同。姜日宗和盛達公司在履行租賃合同期間因第三方的責(zé)任發(fā)生火災(zāi)，致使租賃物毀損，合同雙方當(dāng)事人本應(yīng)積極協(xié)作，加固、維修房屋，以便繼續(xù)履行合同，但盛達公司作為合同的直接相對方不積極履行清理火災(zāi)現(xiàn)場，讓出租人加固、維修房屋，等協(xié)助義務(wù)，且從2007年4月28日起一直拒付租金，雙方簽訂租賃合同的目的已長時間不某實現(xiàn)，盛達公司的行為表明其已無意繼續(xù)履行合同，構(gòu)成根本違約，作為出租人的姜日宗根據(jù)合同法第94條的規(guī)定要求解除與盛達公司的租賃合同，符合法律規(guī)定。
至于解除合同后，姜日宗是否應(yīng)退還2007年2月4日至2007年4月28日的租金，由于盛達公司未提出反訴，法院不予審理，盛達公司可另行訴請。本案是合同之訴，與損害賠償之訴系不同的法律關(guān)系，不某合并審理，故盛達公司要求追加無為縣金鷹電器有限公司等為當(dāng)事人，無法律依據(jù)。盛達公司等人因火災(zāi)給自己造成的財產(chǎn)、經(jīng)濟損失已另行訴訟，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(一)項之規(guī)定，判決解除姜日宗與盛達公司間的租賃合同。
承租人拖欠租金出租人可解除合同
基本案情原告梅某翠系姚某供銷社職工，并在該單位分有職工宿舍四間(其中有兩間廚房)。2005年10月份，被告喬某武經(jīng)原告父親梅某窯介紹，承租原告梅某翠姚某收花站內(nèi)的兩間廚房，口頭約定年租金500元，未約定租期和付租金時間。2005年11月21日，被告喬某武搬進承租房，并借用原告木床、涼床各一張。2006年春，被告喬某武付租金300元。后原告梅某翠多次向被告喬某武催要未付的租金(2007年11月份下欠租金700元)，但被告喬某武以承租房產(chǎn)權(quán)不屬于原告梅某翠所有為由拒付租金。
另查明，2006年，姚某供銷社進行改制，姚某收花站整體拍賣給席某平。后經(jīng)席某平同意，將在姚某供銷社收花站內(nèi)居住的四戶職工(喬某富、梅某翠、童某云、童某平)的住房返還給供銷社，席某平后來辦理的土地使用證不包括上述四戶的房屋。原告梅某翠已向供銷社預(yù)交購房款5000元，購買其占有的該住房，土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。
法官說法喬某武與梅某翠的口頭房屋租賃協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。喬某武租住訴爭的房屋，理應(yīng)交納租金。梅某翠現(xiàn)在雖還沒有拿到該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但有證據(jù)可以證明，訴爭的房屋所有權(quán)屬于梅某翠，目前，房產(chǎn)證正在辦理過程中。故喬某武以該房所有權(quán)不屬于梅某翠，因而未向梅某翠交納拖欠的租金的理由，法院不予采納。由于該協(xié)議未約定租賃期限，應(yīng)視為不定期租賃，出租方可隨時解除協(xié)議，但應(yīng)給予承租方合理準(zhǔn)備時間。故梅某翠要求解除雙方之間的房屋租金合同，符合法律規(guī)定。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決解除原告梅某翠與被告喬某武口頭設(shè)定的房屋承租合同;被告喬某武于本判決生效后二十日內(nèi)搬出承租房，并一次性支付原告房屋租金700元，返還借用原告的木床、涼床各一張。
