不少人認(rèn)為房屋租賃相比房屋買賣要簡單得多，沒有什么法律問題需要關(guān)注，甚至有人認(rèn)為書面的租賃合同可有可無。實際情況卻恰恰相反，在履行房屋租賃合同時出現(xiàn)糾紛，裝修物的補償問題常成為雙方爭議的焦點。8月11日，記者請皇姑區(qū)法院民二庭法官朱曉紅就審判實踐中常見的幾種房屋租賃合同中裝修物糾紛給予點評。
案例一
擅改房屋結(jié)構(gòu) 賠償房主損失
2007年7月，萬某將一套三室二廳的房子出租給了陳某，陳某向萬某說明該房屋將用作員工宿舍。隨后，陳某對房屋進(jìn)行大肆改造和裝修，自行將房屋分成九間由他人居住，還分別裝上了九個電表。萬某立刻找到了物業(yè)公司，要求物業(yè)公司停了該房屋的電，致使陳某的裝修工程無法繼續(xù)。陳某把房主萬某告上法院，要求和萬某解除租賃合同，返還租金14000元，并支付違約金和裝修補償，萬某反訴陳某要求解除合同，恢復(fù)原狀，賠償損失。法院最終判決雙方合同解除，陳某須將房屋恢復(fù)原狀，并支付萬某大部分房屋租金。
法官點評：承租人在未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下，私自進(jìn)行裝修的，因此種行為侵害了所有權(quán)人對其房屋的所有權(quán)，損壞了房屋的完整性，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十六條規(guī)定“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，此項規(guī)定為處理上述糾紛提供了直接法律依據(jù)。
案例二
房主另租他人 賠償裝修損失
某汽車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校租用
法院認(rèn)為，因
法官點評：房屋租賃合同被提前解除的，應(yīng)按照當(dāng)事人的過錯責(zé)任分別處理。在裝修未經(jīng)出租人同意的情況下，因承租人的過錯導(dǎo)致合同被提前解除的，承租人無權(quán)要求出租人對裝修損失進(jìn)行補償，在裝修經(jīng)同意的情況下，按照合同約定或過錯原則處理。如果因承租人過錯導(dǎo)致合同解除，一般裝修不予補償，如確有較大利用價值，可適當(dāng)補償，但一般不超過實際價值的三分之一。
案例三
承租人不付房租 裝修物歸房主
田某租用閆某的
法官點評：合同約定租賃關(guān)系結(jié)束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導(dǎo)致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人對裝修損失作補償。如系承租人違約導(dǎo)致合同被提前解除的，一般來說，裝修應(yīng)無償歸出租人所有。但如果承租人違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與裝修價值懸殊的，且確有再利用價值的，可酌情由出租人給予承租人適當(dāng)補償。
案例四
租房不能供熱 補償裝修損失方
張某租用趙某的清水門市房用于經(jīng)營，并在租用后進(jìn)行了裝修。但由于租用的房屋進(jìn)入第一個供暖期后無法供暖，張某沒向趙某按時交納租金，被趙某告上法庭，張某則反訴要求賠償裝修損失。法院認(rèn)為，因供暖公司未予租賃房屋供暖，客觀上造成租賃房屋存在重大瑕疵，導(dǎo)致張某不能實現(xiàn)租賃房屋的目的，故法院對雙方提前解除合同的請求，依法予以支持。因房屋存在瑕疵已不能在合同期限屆滿內(nèi)使用房屋，故不能按照雙方關(guān)于合同期滿后裝修不予補償?shù)募s定處理。本案中導(dǎo)致合同提前解除的原因是房屋不能供熱，出租方和承租方均沒有過錯，根據(jù)公平原則，張某對租賃房屋的裝修使趙某的房屋增值，更便于使用，趙某提前收回房屋，客觀上使原應(yīng)由張某受益一定期限的裝修轉(zhuǎn)變?yōu)橼w某受益，趙某應(yīng)對張某不能受益的部分進(jìn)行折價補償。本案調(diào)解結(jié)案。
法官點評：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行，出租方和承租方對合同終止均無過錯的情況下，除雙方當(dāng)事人自行約定對裝修物的損失進(jìn)行補償以外，法院只能依據(jù)公平原則，在考慮雙方當(dāng)事人實際損失情況的基礎(chǔ)上，對裝修物損失進(jìn)行公平分擔(dān)。
