上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月04日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來(lái)訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個(gè)人微信號(hào)
留言咨詢






    商鋪?zhàn)赓U糾紛
    發(fā)布時(shí)間:2017-09-09 04:09:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,264 ℃

    2006年,商鋪?zhàn)赓U依然是投資市場(chǎng)的一大熱點(diǎn),一方面市中心一些熱門(mén)地段一鋪難求,另一方面,社區(qū)商鋪也進(jìn)入了不同區(qū)域因配套交通等不同條件形成的冷熱不均的局面。而商鋪?zhàn)赓U在日漸趨熱的同時(shí),也產(chǎn)生了5類新型糾紛,成為2006年商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中的典型。如何未雨綢繆,在租賃商鋪中把握先機(jī),上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展、沈獻(xiàn)磊兩位律師,從2006年五大典型案例的分析中,為你找出商鋪?zhàn)赓U中未雨綢繆防止糾紛發(fā)生的方案
    ●典型糾紛類型一保障獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)

    商家往往不愿意同其他同行離得太近,所以在商鋪?zhàn)赓U中商家常常希望通過(guò)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的約定,來(lái)實(shí)現(xiàn)自己在一定范圍內(nèi)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)。但獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)如果約定不明確,糾紛就在所難免。下面就通過(guò)一個(gè)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的案例,提醒在租賃商鋪時(shí)如何保證自己的“獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)”。


    [案例]


    甲乙雙方就A商鋪簽訂租賃合同,約定乙方租用A商鋪用于裝飾裝潢業(yè)務(wù)。由于乙方不希望有其它裝潢公司在商鋪所屬大廈做裝潢業(yè)務(wù),故在合同中約定:乙方入駐B大廈后,甲方保證B大廈中將不再有其它裝潢公司從事裝飾裝潢業(yè)務(wù)。乙方入住不久,發(fā)現(xiàn)在大廈中出現(xiàn)了一家家居公司,推出“整體家居解決方案”業(yè)務(wù),據(jù)查證該公司其實(shí)在從事家庭裝潢業(yè)務(wù)。乙方想根據(jù)合同約定要求甲方承擔(dān)責(zé)任的時(shí)候,卻發(fā)現(xiàn)自己正處在極為不利的境地。首先,“家居公司”并不能等同于“裝潢公司”。該公司從事裝潢業(yè)務(wù),是否意味著甲方對(duì)該條款的違反;其次,“整體家居解決方案”并不能等同于裝潢業(yè)務(wù),雙方?jīng)]有在合同中對(duì)什么是裝潢業(yè)務(wù)作明確界定;最后,甲方違約并不等同于乙方可以解約,雙方?jīng)]有在合同中明確甲方的違約責(zé)任。律師點(diǎn)評(píng):


    律師認(rèn)為,要保證商鋪?zhàn)赓U中獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)現(xiàn),該條款包含下列內(nèi)容:


    ■明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。比如本案中,應(yīng)明確任何其它公司或自然人都不得在大廈內(nèi)從事裝潢業(yè)務(wù),以免去對(duì)“家居公司”束手無(wú)策的尷尬境地;而且,對(duì)裝潢業(yè)務(wù)也要予以明確的定義,以免有人以所謂“整體家居解決方案”打擦邊球。


    ■明確違約責(zé)任。如解除合同、繼續(xù)履行,把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕出去、要求賠償或是要求出租方支付一定數(shù)額違約金。如果承租方簽約時(shí)還沒(méi)有把握,不妨事先咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或者由律師陪同簽約把關(guān),以避免不必要的損失。


    ●典型糾紛類型二


    承租方的解約權(quán)


    在商鋪?zhàn)赓U中,由于涉及的財(cái)產(chǎn)較大,所以在簽訂合同時(shí),承租方既要考慮怎樣履行合同,又要考慮怎樣保證自己在特殊情形下解約退租的權(quán)利。否則,當(dāng)你由于某種原因需要解除合同時(shí),就會(huì)產(chǎn)生糾紛和損失。[案例]


    吳先生看中一處沿街商鋪打算用來(lái)經(jīng)營(yíng)餐飲,于是與房東簽訂了租賃合同,就租期、租金、裝修、租賃用途等事項(xiàng)作了約定。同時(shí),房東答應(yīng)協(xié)助辦理餐飲業(yè)的相關(guān)手續(xù)。但裝修接近完畢時(shí),吳先生發(fā)現(xiàn)該商鋪的電容量?jī)H為5千瓦,根本無(wú)法經(jīng)營(yíng)餐飲,而且商鋪的基本設(shè)施達(dá)不到要求,造成經(jīng)營(yíng)餐飲的許可證一直批不下來(lái)。吳先生想解除合同,卻發(fā)現(xiàn)雙方對(duì)此根本沒(méi)有約定。吳先生認(rèn)為房東違背了當(dāng)初的承諾,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而房東則認(rèn)為,電容量和基本設(shè)施不是自己能夠控制的,合同約定的義務(wù)自己全都做到了。在無(wú)法協(xié)商的情況下,吳先生不得不向法院起訴。[律師點(diǎn)評(píng)]


    對(duì)于承租方來(lái)說(shuō),至少要考慮三種需要解除合同的情況。


    ■出租方違反約定,使自己的合法利益受到損害。作為承租方要在合同中明確出租方的義務(wù)及責(zé)任承擔(dān)方式。


    ■由于第三方原因使合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí),如何解除合同。比如由于政府規(guī)劃的變化,導(dǎo)致商鋪被拆除。這種情況下,房東可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償,但承租方卻不能直接得到這種補(bǔ)償。所以需要在合同里約定在雙方都沒(méi)有過(guò)失的情況下,須解除合同的,承租方應(yīng)得到一定的補(bǔ)償。


    ■由于自己的經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化,承租方需要終止協(xié)議的。如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善,在這種情況下承租方往往要承擔(dān)違約責(zé)任,自己投入就不用說(shuō)了,還要賠給出租方幾個(gè)月的房租才能了事。而如果雙方在合同中作些特殊約定,事先做好準(zhǔn)備,那么真的退租時(shí)就比較容易解決。


    ●典型糾紛類型三


    特殊用途


    做生意的人租用商鋪開(kāi)什么店事先肯定都經(jīng)過(guò)一定的籌劃思考。可不少人在租商鋪時(shí)往往只是口頭上跟出租方表示將來(lái)要開(kāi)什么店,在租賃合同中很少明確。等到自己裝修扎進(jìn)去之后,可能會(huì)由于種種原因這一類的店根本開(kāi)不出來(lái)?;仡^要退租,卻并不那么容易。[案例]


    張先生租了個(gè)沿街鋪面準(zhǔn)備做汽車(chē)裝潢生意,可當(dāng)準(zhǔn)備開(kāi)張時(shí),卻遭到附近居民的抗議,理由是該沿街鋪面屬于小區(qū)整體規(guī)劃范圍,汽車(chē)裝潢影響小區(qū)居民的休息和周邊環(huán)境。張先生不得已想退租,并要求房東賠償自己的裝修等損失。可律師告訴他,當(dāng)初租鋪面的用途并未明確為汽車(chē)裝潢,要求退租和獲得房東賠償比較難。因?yàn)榧幢銖埾壬?dāng)初口頭告知了房東,但如果沒(méi)什么證據(jù)那就等于沒(méi)說(shuō)。[律師點(diǎn)評(píng)]


    不同的商鋪,可能由于其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施、環(huán)境等不同而有不同的商業(yè)用途。在簽訂租賃合同之前,承租人務(wù)必要考察該商鋪是否符合自己的租賃用途。


    在具體簽訂租賃合同時(shí),應(yīng)該確定如下條款:首先,要求出租人就該商鋪的所有相關(guān)情況作詳細(xì)的陳述和保證;其次,明確此次租賃的用途,比如餐飲、汽車(chē)裝潢等;再次,明確在開(kāi)店過(guò)程中出租方對(duì)于相關(guān)手續(xù)的協(xié)助辦理義務(wù);最后,明確相關(guān)手續(xù)無(wú)法辦妥或者由于其他非承租人原因?qū)е聼o(wú)法開(kāi)業(yè)的,承租人解約退租的權(quán)利和損失賠償方式。


    ●典型糾紛類型四


    承租人優(yōu)先承租權(quán)


    生意人租用商鋪經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后,在一定的范圍內(nèi)會(huì)形成一定的商業(yè)影響,這無(wú)疑是一種無(wú)形資產(chǎn)。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回,他們就要承受著這種無(wú)形的損失。為此,大多數(shù)生意人希望能享受該商鋪的優(yōu)先承租權(quán),可真正操作起來(lái)卻比較難。[案例]


    租客彭某與某區(qū)住宅產(chǎn)品大市場(chǎng)簽訂一份門(mén)面租賃合同,雙方約定由彭某租賃該住宅產(chǎn)品大市場(chǎng)的E20號(hào)門(mén)面。經(jīng)過(guò)3年苦心經(jīng)營(yíng),彭某的生意逐漸紅火起來(lái)。2005年12月31日合同到期時(shí),彭某要求繼續(xù)與住宅產(chǎn)品大市場(chǎng)續(xù)簽門(mén)面租賃合同遭到拒絕。彭某無(wú)奈只得起訴到法院,在二審時(shí)彭某的優(yōu)先承租權(quán)才得到確認(rèn)。但是彭某的優(yōu)先承租權(quán)實(shí)際執(zhí)行卻很困難,如果出租人聲稱暫時(shí)不再出租,或有其他人以高于彭某的價(jià)格承租該門(mén)面,那么彭某的優(yōu)先承租權(quán)就只能落空。[律師點(diǎn)評(píng)]

    本文對(duì)我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 清河县隆鑫密封件有限公司,汽车用密封条,配电箱柜、集装箱密封胶条,建筑门窗、家具用密封条,无毒环保医用密封条,船舶、农机用密封条,异型产品 | 黑料网 - 黑料大事记-黑料门 黑料社最新 今日黑料 热门黑料 最新反差免费-黑料网今日黑料首页_黑料网 - 黑料大事记-黑料门 黑料社最新 今日黑料 热门黑料 最新反差免费-黑料网今日黑料首页 | 全球石油化工网 - 石油化工资讯,石油化工机械,石油化工设备,石油化工贸易,石油化工技术,尽在石油化工网 | 上海互动多媒体公司_上海触摸屏软件开发_上海互动投影开发_上海VR虚拟现实制作_上海全息投影制作_上海互动轨道屏制作—盟邑数字 上海浩斌信息科技有限公司RFID读写器,IC卡读卡器,手持机,数据采集终端,电力仓库管理软件开发,固定资产软件,纱管标签,试剂管理,RFID试剂柜,档案管理,档案柜,智能货架 | 泊头市天一泵业有限公司_齿轮泵,高粘度齿轮泵,螺杆泵,三螺杆泵 | 通风方式信号控制箱_人防呼叫按钮_人防设备厂家–西安鼎兴自控工程有限公司 | 视觉检测设备_CCD光学筛选机_分度盘光学筛选机-无锡精质智能装备 | 上海拓展训练_上海拓展培训_上海团建活动_上海团建策划 | 小耳朵电源_安防监控电源|小耳朵官网|电源适配器|摄像机电源|开关电源|小耳朵监控电源 | 洗车机-自动汽车洗车机-全自动洗车设备-全自动电脑洗车机-北京自然绿环境科技发展有限公司 | 消防服_防化服_灭火防护服_消防装备生产厂家-泰州市华通消防装备厂有限公司 | 轻型防化服|重型防化服|全封闭防化服|济南三安安全防护设备有限公司 | 山东万通液压股份有限公司-自卸车专用油缸,能源采掘设备油缸,机械装备用油缸,油气弹簧,工程机械油缸,液压元件 | 无锡防火门|无锡放火卷帘门|无锡市防火卷帘门厂有限公司 | 消防排烟风机|3C排烟风机|正压送风机|高温排烟风机|柜式排烟风机-山东锦松环境设备有限公司 | 全开式真空干燥机_全开耙式真空干燥机_全开式动态真空干燥机,江阴千峰机械制造有限公司 | 资质代办-企业施工资质代办,湖南建筑资质代办公司-[小凯企服] | 太原铁艺围栏-山西泓宸辉铁艺工程有限公司 | 碳减排领域专业技能人才培养工程综合服务平台 | 铸造厂-铸铝-铸铜-铝合金铸造-重力铸造-翻砂铸造-[剑锋机械配件]专业东莞|深圳铸造厂 | 宁波公司注册_宁波注册公司_宁波代理记账_宁波做内账|安隆会计专业服务机构 | 湖南长沙癫痫病医院_湖南癫痫病专科医院_湖南治疗癫痫病专业医院_长沙和谐医院有限公司 | 呕吐毒素快速检测仪-黄曲霉毒素测定仪-玉米赤霉烯酮快速检测卡-南京微测生物科技有限公司 | 墨子百科-专业有趣的问题小百科| 前海卡的物联智能技术(深圳)有限公司| 厦门鼎星五金制品有限公司-厦门弹簧,电池簧,扣簧 | 九江赛璐珞实业有限公司-赛璐珞板,赛璐璐板材,PVC装饰膜,PVC片材,醋酸纤维胶板_多彩装饰材料生产厂家 | 木业信息网[www.wood186.com]全国木业建材服务平台 | 喜有沃-河南不锈钢管厂家批发201,304不锈钢管-现货规格齐全 | 太阳能路灯-高杆灯-景观灯-玉兰灯-中华灯-LED市电-庭院灯厂家-扬州汉威光电科技有限公司 | 双合金_注塑机_螺杆|炮筒|料管|料筒-广东海驰德塑胶机械有限公司 | 移动CRM软件_SaaS CRM_crm管理软件系统_crm客户关系管理系统_销售管理软件-上海企能软件科技有限公司 | 和部长一起去出差旅全程,构建和谐上下级关系-蜜桃视频 | 气动隔膜调节阀,气动比例调节隔膜阀|川熙流体设备百科 | 智慧园区平台_智慧园区智慧写字楼运营平台领导品牌 | 数海经纬官方网站 - 声学智能领域先行者 - 数海经纬(深圳)信息技术有限公司 | 浙江云野科技有限公司_智慧旅游规划_智慧景区管理系统_全域旅游解决方案-云野科技旅游大数据管理平台 | 四川升降货梯厂家-提供高品质货梯产品-见田科技液压升降平台厂家 | 钕铁硼-强力磁铁-永磁铁「聚盛磁铁」10年定制加工生产厂家 | 永磁耦合_重载永磁软起_能量回馈式调速器_磁力耦合器_江苏磁谷科技股份有限公司官方网站 | 江苏圣博莱自动化科技有限公司 |