房屋租賃糾紛在現(xiàn)實(shí)中是十分常見的現(xiàn)象，如何處理這類糾紛呢?
我找到了一個(gè)具有代表性的規(guī)范，以供大家參考：
附：上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答
(滬高法民一[2005]16號(hào))
一、租賃合同的效力
1、出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認(rèn)定?
出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無(wú)效的，不予支持。
租賃合同之一已實(shí)際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過(guò)程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。
2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。
最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無(wú)效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害，對(duì)交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的效力。
3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效?
未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無(wú)效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。
二、轉(zhuǎn)租合同
4、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效?
在沒有其他無(wú)效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。可見，對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭(zhēng)議的，是否需要追加出租人為合同當(dāng)事人?
一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個(gè)法律關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)在一個(gè)案件中審理;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人，或通知出租人對(duì)租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。我們認(rèn)為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個(gè)法律關(guān)系，如果在案件審理過(guò)程中追加出租人為第三人或通知出租人表達(dá)意見的話，勢(shì)必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)事實(shí)予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。
6、因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人?對(duì)次承租人向承租入主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當(dāng)事人?
因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過(guò)多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當(dāng)事人另行訴訟。次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當(dāng)事人之間的糾紛，一般無(wú)須追加出租人為案件的第三人。
7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任?
由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租入主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
8、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，是兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系?
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人無(wú)過(guò)錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃，而出租人行使合同解除權(quán)的，在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無(wú)效的情況下，只能兩個(gè)租賃合同同時(shí)解除。對(duì)兩個(gè)合同解除的后果，原則上都應(yīng)予以處理，但當(dāng)行使釋明權(quán)后，相關(guān)當(dāng)事人不主張也不舉證的，對(duì)后一個(gè)租賃合同解除的后果可不予處理。對(duì)解除兩個(gè)租賃合同的后果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償，則根據(jù)兩個(gè)租賃合同中的約定處理。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)租中，因承租人拖欠租金，次承租人無(wú)過(guò)錯(cuò)且要求繼續(xù)租賃的，從保護(hù)次承租人的利益出發(fā)，可判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系。我們認(rèn)為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。
9、原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應(yīng)收訴訟費(fèi)?
