導(dǎo)讀：房產(chǎn)拍賣有哪些程序呢?房產(chǎn)拍賣過程中容易遇到哪些陷阱?面對這些陷阱有無解決措施?請看本文詳細(xì)介紹：
房產(chǎn)拍賣的基本程序
1、拍賣行接受客戶委托
房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。
2、拍賣的鑒定與估價
對拍賣房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價是拍賣前的第一項準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進(jìn)行，并對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3、確定拍賣房產(chǎn)底價
指拍賣成交應(yīng)達(dá)到的最低價格基數(shù)，底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟(jì)損失。底價確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。
4、確定拍賣日期
日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。
5、發(fā)布拍賣公告
拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點(diǎn)及其它必要事項。
6、審查競買人資格
參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。
7、競買人繳付保證金
在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。
8、組織拍賣會實施
拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。
9、拍賣品的權(quán)屬移交
房產(chǎn)一旦成交，拍定人交付拍賣款和傭金，簽署拍賣成交確認(rèn)書，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。
房產(chǎn)拍賣過程中容易出現(xiàn)的陷阱
1、三證不全，引發(fā)后患。
案例：杭州武林路一處沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，因單位欠款被法院強(qiáng)制執(zhí)行，將使用權(quán)抵押給債權(quán)人。債權(quán)人又將房屋的使用權(quán)拍賣，多個競買人共同取得了該使用權(quán)。在實際使用中，這幾名業(yè)主就電梯、公共通道等公共設(shè)施的使用產(chǎn)生了很大的矛盾，但因為誰都沒有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，公共設(shè)施到底該怎么使用也沒有依據(jù)。如果三證齊全，這個問題就不會出現(xiàn)。
解決措施：除業(yè)主協(xié)商解決外，可向委托人追究責(zé)任。最后結(jié)果有兩種，一是委托人辦理房產(chǎn)證;二是退回標(biāo)的。如果是法院強(qiáng)制執(zhí)行的，法院會與原房主(或開發(fā)商)協(xié)商辦理房產(chǎn)證，或者退回標(biāo)的。不過，這種情況下，拍賣款往往已被法院執(zhí)行(交給債權(quán)人)。
2、共有財產(chǎn)，一人委托拍賣，其他共有人卻不知情。
案例：張女士花了80萬元從某男子手中拍得一套公寓，正準(zhǔn)備去辦理過戶手續(xù)，卻被告之法院要收回該房屋。原來，這套公寓屬于該男子夫妻的共同財產(chǎn)，雖然產(chǎn)權(quán)證上的“房屋所有人”寫的是該男子一人的名字，但因是婚后所買，因此其妻也是這套公寓的所有人之一。而拍賣時，其妻子并不知情，她在得知房屋被拍賣后上訴到法院，法院經(jīng)審理后認(rèn)為其丈夫在沒有得到該房屋其他共有人同意的情況下，擅自將房屋拍賣，裁定這次拍賣無效，將房屋恢復(fù)到了拍賣前的狀態(tài)。張女士白忙了一場。
解決措施：根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時，需有其他共有人的書面同意，否則，這次拍賣即屬于無效拍賣。如果所有人屬于故意欺詐，責(zé)任由該所有人承擔(dān)。所有人在不了解相關(guān)法律的情況下委托拍賣，而拍賣公司沒有了解清楚事實而將該房產(chǎn)拍賣，該拍賣公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
3、房屋原所有人的抵押、債務(wù)等關(guān)系被隱瞞。
案例：某房屋因所有人與一企業(yè)發(fā)生債務(wù)而被拍賣，買受人支付拍賣款100萬元，這些拍賣款全部被用于債務(wù)償還。幾天后，買受人卻發(fā)現(xiàn)該房已被法院查封，無法過戶。原來，該房在銀行還有50萬元按揭款久未償還，又被銀行告上了法庭。
解決措施：買受人應(yīng)向委托人要回拍賣款，退回標(biāo)的。但如果拍賣款已不在委托人手上，買受人將十分被動。
4、公司購房歸入個人名下，個人將房屋擅自拍賣。
案例：某公司以一名職工的名義購買了1套商品房，該職工在未征得公司同意的情況下，隱瞞真相委托拍賣公司將這套商品房拍了出去，得拍賣款53萬元。公司知道后想追回房子。
解決措施：委托人故意欺騙，拍賣公司和買受人都沒有過錯。委托人應(yīng)將拍賣款交給實際的房東，即購房的公司。或?qū)⑴馁u款退回買受人，由公司收回房子。
