2009年9月，甲銀行將辦公樓賣給乙公司，價款500萬元，協議簽訂后乙公司即交付50萬元定金。2010年10月，甲銀行將該處房產拍賣，乙公司預交拍賣保證金50萬元，并以500萬元競買成功，并付房款100萬元。后因客觀原因無法辦理房產證。經協商，甲銀行退還乙公司200萬元，乙公司開具收款憑證。現乙公司提起訴訟，要求解除房屋買賣協議，并就買賣協議要求甲銀行雙倍返還定金100萬元。
法院經審理認為，原告訴請解除房屋買賣協議，并要求被告雙倍返還定金，然房屋買賣協議因雙方當事人簽訂拍賣合同而自行解除。后無法辦理房產證，致使合同目的不能實現，經雙方協商，被告將原告交付的房款200萬元全部退還，原告開具收據，可見雙方當事人均無意再履行該拍賣合同，法院遂判決解除拍賣合同，對于原告訴請不予支持。
王剛律師點評：本案焦點是后一拍賣合同對前一買賣協議是內容變更還是新合同，以及兩次50萬元定金的法律性質不明。
本案中，原、被告簽訂房屋買賣協議，價款500萬元。協議簽訂后原告即交付定金50萬元，后被告將該處房產拍賣，原告以500萬元競買成功。房屋價款雖然不變均為500萬元，但合同的實質內容已經改變。因被告將同一標的物進行拍賣，原告亦沒有基于原房屋買賣協議提出異議，且參與競買。此時，原告與被告就同一標的再次簽訂拍賣合同，雙方當事人的行為實際是一種協議解除，即協商一致將原房屋買賣協議予以解除，其內容主要是把原來的合同廢棄，使基于原合同發生的債權債務歸于消滅，雙方之間重新成立一個拍賣合同。本案原告訴請解除房屋買賣協議，并要求被告雙倍返還定金，然房屋買賣協議已因雙方當事人簽訂拍賣合同而自行解除，遂不存在房屋買賣協議解除與否的問題。
關于定金的性質及適用，本案當事人在房屋買賣協議中規定定金條款時，并沒有明確規定原告交付定金的性質，因而只能視為違約定金。同時后一房屋拍賣合同可視為雙方當事人對前一房屋買賣協議的解除，雙方既已同意解除合同，基于該買賣協議的權利義務也應終止，其定金的擔保作用也即消失，因而不應適用定金罰則。本案的拍賣合同亦沒有將拍賣保證金轉化為定金，且雙方因客觀原因無法辦理房產證，經協商被告退還原告已付款項，原告開具收款憑證，被告不存在違約行為，故此案并無定金罰則適用之余地，不應支持原告就買賣協議而言的雙倍返還定金的訴訟請求。
